Chi arriva a Sant’Anna di Lerca, frazione di Cogoleto, trova un borgo tradizionale: i volumi delle case, i vicoli e le piazzette sono quelli che nei secoli hanno conformato il paesaggio del territorio ligure, anche i materiali con cui le abitazioni sono state costruite, come l’ardesia per le coperture e il cocciopesto per gli intonaci, continuano una storia antica.
In realtà Sant’Anna è stata costruita agli inizi degli anni Duemila, progettata da un architetto considerato tra i fondatori del design industriale italiano, Marco Zanuso. Ed è nata dall’idea di un imprenditore visionario, Mario Valle.
Con la sua omonima impresa Valle perseguiva ovviamente il profitto, ma a modo suo. Pensiamo a come si è costruito, molto spesso, in Italia, una cinquantina di anni fa. In quegli stessi anni Valle per progettare le sue opere si avvaleva di grandi architetti. Era di Arenzano e ad Arenzano (ma non solo) ha costruito molto, il complesso vicino alla stazione del paese, le case di Punta San Martino, le prima palazzine della Pineta, i Bagni Lido, anche la chiesa di San Martino. Edifici molto belli, firmati da Ignazio Gardella, Marco Zanuso, Caccia Dominioni. E con Gardella, Aldo Rossi, Angelo Sibilla e Fabrizio Reinhart ha vinto la ricostruzione del teatro lirico Carlo Felice di Genova, inaugurato nel 1991 e considerato uno degli esempi più significativi dell’architettura italiana di fine secolo. Significativo anche per l’elevatissimo livello delle soluzioni tecnologiche adottate. La sua imponente torre scenica è dotata di quattro palcoscenici, un palco principale, un palco dorsale alle spalle del primo e due palchi inferiori allineati tra loro e gestiti da impianti elettronici integrati e computerizzati.
Mario Valle non sempre è riuscito a realizzare le sue visioni: per esempio, nel 1994 la Valle Engineering aveva presentato un progetto di ristrutturazione e ampliamento del porto nautico di Arenzano, per il quale, come sempre, aveva ingaggiato i migliori professionisti disponibili in Europa. Una parte dei cittadini di Arenzano, però, era ostile al progetto, non si fidava delle assicurazioni dei tecnici, probabilmente non sentiva il bisogno di un nuovo porto, l’amministrazione comunale promosse un referendum e il progetto fu bocciato.
Ma quando riusciva a partire con un’opera Valle la portava a termine e nel migliore dei modi. Passionale, determinatissimo, lo sguardo rivolto al futuro, i piedi ben piantati a terra. A Lerca, immersa nel verde, tra i boschi del Parco del Beigua e la riviera, a 5 km da Cogoleto e a 3 km dal casello autostradale, aveva visto il luogo ideale per un golf club e un nucleo abitativo annesso. Entrambi di alta qualità. Il disegno del campo da golf venne assegnato a Robert Von Hagge, uno dei migliori architetti del mondo e il più famoso nel settore delle strutture golfistiche. Lo studio Von Hagge, Smelek & Baril aveva progettato oltre 250 campi in tutto il mondo, tra cui il celebre Blue Monster al Doral di Miami, il Golf National di Parigi (sede della Ryder Cup 2018), il Les Bordes sulla Loira (valutato tra i migliori tre campi europei), Is Arenas e Bogogno in Italia. Del borgo fu incaricato Zanuso. Trecento abitazioni circa, divise in tre lotti di un centinaio di unità ciascuno. Valle riuscì a costruire il campo da golf (con la sua club house), come lo voleva, di altissimo livello dal punto di vista funzionale, estetico e anche agonistico, un campo per giocatori d’élite, e a vendere tutte le abitazioni del primo lotto. Costruì anche le unità abitative del secondo, ma fece in tempo a collocarne sul mercato solo alcune, e con la costruzione del terzo lotto dovette fermarsi agli inizi. Nel 2008 esplose la crisi innescata dalla Lehman Brothers, che in Italia ha devastato il settore dell’edilizia negli anni successivi, e nel 2009 l’imprenditore morì, a 85 anni. In crisi e priva del suo leader, l’azienda lo stesso anno venne acquisita da AbitCoop Liguria la quale a sua volta andò in difficoltà e nel 2015 trovò un accordo con Banca Carige con cui era indebitato, cedendole i beni immobiliari. La Mario Valle fu l’unica società del consorzio rimasta fuori dall’accordo e chiuse.
Il progetto di Valle sembrava essersi dissolto a contatto con la realtà. Ma quella dell’imprenditore di Arenzano era un’idea, per quanto audace, fondata su ragioni di mercato, non un sogno. E, cambiati la congiuntura e gli strumenti operativi, oggi sta dimostrando la sua vitalità. Come un fiume carsico, dopo essere scomparsa – agli occhi del grande pubblico – Sant’Anna è tornata alla luce e il gruppo Gabetti si prepara a rilanciarla sul mercato a metà luglio. Le previsioni sono molto ottimistiche, confortate dalle richieste che l’immobiliarista sta ricevendo ancora prima di avere iniziato le vendite.
A raccontarci questa storia in cui si possono leggere l’evoluzione dei mercati e della nostra società di un quarto di secolo è Filippo Delle Piane, amministratore delegato di Bper Reoco spa, società di investimento immobiliare che opera tramite acquisizioni di asset derivanti da crediti del Gruppo Bper. Bper Reoco acquisisce iniziative immobiliari a vari stadi di sviluppo, aree edificabili, opere in costruzione da completare, e immobili finiti. E offre le proprie unità immobiliari direttamente ai privati. Diverse grandi banche italiane hanno una società di questo genere perché la lunga crisi ha lasciato agli istituti di credito immobili al posto di parte degli npl. Nel 2017 è stata costituita Carige Reoco (Real estate owned company), interamente controllata dalla banca ligure, che era arrivata a detenere un patrimonio immobiliare del valore (a libro contabile) intorno agli 800 milioni di euro. Con l’ingresso di Carige nel gruppo modenese Carige Reoco è diventata Bper Reoco.
«Io sono entrato nel 2021 – racconta Delle Piane – e sono diventato quasi subito amministratore delegato, incarico che ricopro ancora oggi».
Partiamo dall’inizio.
«Quando Mario Valle ha deciso di fare un campo da golf a Lerca, come in tutti gli interventi golfistici, direi nel mondo, ha progettato un’operazione immobiliare a supporto del campo e quindi la costruzione di tre borghi, ciascuno di un centinaio di unità abitative, chiamati GR1, GR2 e GR3. In realtà ne ha completato uno, che è quello che noi chiamiamo GR3, quello più vicino al campo, già venduto da tempo, abitato e molto bello. Dal punto di vista edilizio ha completato quello che chiamiamo GR1 e ne ha venduto circa un 20%. Per il terzo lotto si è fermato al 40% dell’avanzamento. È il GR2, in sostanza solo un complesso di strutture in cemento armato perché poi sono iniziate le vicissitudini della Mario Valle, che è stata acquisita da AbitCoop Liguria la quale a sua volta è andata in difficoltà. Ricordiamoci che parliamo degli anni della grande crisi 2008-2012, anni in cui purtroppo sono state massacrate tantissime storiche imprese edili. A quel punto, siccome l’operazione, come altre iniziative immobiliari, era stata finanziata da Carige, Carige cosa fa? Decide di costituire Reoco, quella che oggi è Biper Reoco. La nuova società rileva il sottostante immobiliare di crediti deteriorati della banca, in gran parte crediti del mondo cooperativo. Per restare agli immobili più grossi, finisce di costruire e vende e le famose due torri Faro che sono all’imbocco della soprelevata venendo da Genova a Ovest, quelle con la facciata tondeggiante che guardano verso il porto, che erano state realizzate da Unieco. Completa e in parte ha già venduto il complesso di Boccadasse, dove c’era la vecchia autorimessa dell’Amt. In Liguria recupera anche a Sarzana le Residenze Rosso Mattone, completando per ora il comparto Nord, quasi tutto venduto, e realizzando uno degli interventi più significativi nell’ambito del piano di riqualificazione urbanistica della città. Il complesso, con destinazione d’uso mista residenziale, direzionale e commerciale, si trova in posizione strategica, in prossimità del centro storico, su una delle arterie principali che collega il centro con l’autostrada e le zone limitrofe. Bper Reoco propone in vendita appartamenti e posti auto nell’autorimessa interna al complesso».
Si tratta delle cosiddette cartolarizzazioni?
«No. È un processo diverso. Nel nostro caso – spiega Delle Piane – quando le aziende saltano e la banca non può riscuotere i crediti ma si trova con l’ipoteca sui beni, cosa fa? Si impossessa dei beni e li completa dove necessario o, se sono finiti, li rimette a posto, per venderli. Lo fa nella logica di recuperare quello che può. A mio giudizio queste operazioni hanno due aspetti molto positivi. Il primo è che non lasciano buchi fisici nei luoghi. I cantieri incompleti sono cadaveri che deturpano l’ambiente. E, aspetto non secondario, la banca vende i beni recuperati a un valore di mercato. È quello che ha fatto Carige e fa Reoco e non fanno altri. Mi spiego: se questi crediti vanno a formare pacchetti molto grandi che vengono cartolarizzati, cioè ceduti a fondi speculativi, di solito i fondi li acquistano a percentuali estremamente basse, tra il 16 e il 20% del valore nominale del credito. Questo vuol dire che i fondi, quando immettono il bene sul mercato, siccome lo hanno pagato quasi niente, lo vendono a poco più di niente, per levarselo dai piedi e fare un po’ di margine. Così massacrano tutto il tessuto imprenditoriale intorno. Perché se chi fa il costruttore si trova a fianco uno che vende a 50% del valore di mercato perché intanto il bene lo ha pagato pochissimo, subisce una concorrenza sleale. Le operazione Reoco sono operazioni virtuose. Si recuperano i beni sul piano costruttivo e si cerca di venderli senza turbare il mercato».
Reoco è quindi arrivato a Lerca
«Nel 2017. Al Sant’Anna Golf e annessi connessi. Del campo da golf Mario Valle si era innamorato: non lo considerava solo un mezzo per guadagnare sulle tre operazioni immobiliari. Su questo campo aveva deciso di fare qualcosa di veramente importante. Aveva chiamato il famoso Robert Von Hagge per costruire un percorso tosto, cioè un campo difficile, un campo per amanti del golf di alto livello. E in effetti i golfisti veramente bravi si innamoravano di questa struttura, perché era sfidante, però per la massa delle persone che si avvicinavano al gioco del golf, che in Italia non è ancora oggi uno sport di massa, era troppo difficile. Scoraggiava il neofita. Comunque Valle era convinto che le cose fatte bene in qualche maniera poi funzionassero. E quindi non era sceso a compromessi per questo bel campo da golf e le operazioni intorno. Quando siamo arrivati noi, però, la situazione era abbastanza complessa. Cosa era successo? Che intanto chi gestiva le cooperative non aveva la passione di Mario Valle per questo oggetto e poi le stesse cooperative erano entrate in difficoltà. La prima cosa che avevano smesso di curare era stato proprio il campo: spendere denaro nella struttura sportiva era diventato l’ultimo dei loro pensieri, quindi noi ci siamo trovati il campo in stato di abbandono o quasi, il GR1 con una ventina di abitazioni vendute da Valle e una quindicina affittate dalle coop e l’80% disabitato, e il G2 da completare. Non solo. Gli immobili erano stati affittati a basso prezzo, perché le cooperative avevano gestito questi locali con un logica del tutto impropria, affittandoli a prezzi inferiori ai valori del mercato. In certi casi a persone che non erano in grado di pagare neppure a quei livelli di prezzi. Infatti abbiamo avuto da risolvere situazioni di morosità spaventose, molti non pagavano niente da tempo e, sostanzialmente o figurativamente, risultavano nullatenenti, quindi da loro non siamo riusciti a recuperare niente di quello che dovevano. Inoltre alcuni, anche se non tutti, avevano tenuto questi appartamenti malissimo. Problemi che piano piano abbiamo risolto. I vecchi contratti man mano che andavano a scadenza non sono stati rinnovati. La logica che ci siamo dati è stata: il campo, se riportato ai lustri del passato, può funzionare da volano per l’operazione immobiliare, quindi bisognava in qualche maniera riportarlo a essere bello come una volta». 
Non era più agibile?
«Bisogna dire che, dimostrando attaccamento a quel posto, nonostante il campo fosse in buona misura abbandonato, i soci erano rimasti abbastanza fedeli, anche nell’epoca di massimo abbandono non avevano rinunciato a frequentare la struttura. Le persone che amavano giocare a Lerca continuavano ad andarci. Quindi, insieme a Roberto Damonte e all’attuale segretario generale Marco Lucchesi, abbiamo cominciato a investire nella club house e nel campo. Bisognava rifare l’impianto di irrigazione, sostituire le macchine agricole, rifare la recinzione perché il campo veniva spesso invaso dai cinghiali, seminare essenze diverse, più adatte, ecc… E anche, devo dire, abbiamo modificato un po’ il disegno iniziale di Mario Valle: abbiamo semplificato il campo. Perché, giustamente, il segretario generale, che pure è un giocatore molto forte, ci diceva: dobbiamo riuscire ad avere un campo che possa essere divertente anche per chi non è un fenomeno, se no davvero diventa qualcosa riservato a una microscopica élite di giocatori, e non avrebbe senso. Attraverso qualche accorgimento lo abbiamo reso un po’ più agevole e ora piace molto: i vecchi soci sono rimasti abbastanza fedeli, ma aumenta costantemente il numero degli occasionali, cioè tutto quel mondo di giocatori che non sono soci lì, che interviene alle gare durante il weekend o viene infrasettimanalmente pagando l’ingresso giornaliero. La formula che abbiamo messo a punto ha successo. Tanto che Costa Crociere, che ha sviluppato un’offerta croceristica legata al golf, cioè propone crociere dove i clienti golfisti possono andare a giocare in diversi campi intorno al Mediterraneo, quando le navi di questo segmento scalano la Liguria i loro golfisti vengono a giocare a Sant’Anna. E tanti nordeuropei che hanno scoperto Lerca tramite Costa Crociere ci sono poi tornati per conto loro, perché la struttura oggettivamente è bella. Diciamo che dal punto di vista del gioco è di livello medio-alto e presenta, rispetto ad altri campi, dei vantaggi. Intanto gode del fatto di essere aperta tutto l’anno, mentre d’inverno oltre Appennino i campi chiudono, perché con la neve non si gioca più. E poi è vero che Sant’Anna non ha il prestigio che in Liguria ha Rapallo, Rapallo è uno dei campi più antichi d’Italia e ha una storia importante. Però è un campo antico in un sedime che non si può sviluppare perché la città lo ha circoscritto, ed è stretto, vecchio per certi aspetti, mentre Sant’Anna dal punto di vista della godibilità forse è migliore. E quindi lavoriamo per renderlo sempre più piacevole, stiamo investendo in un nuovo catering per la club house, nel completamento di una piscina, forse realizzeremo anche due campi da padel, insomma l’idea è quella di avere una sorta di country club e di renderlo il più possibile vivo, completando anche le operazioni immobiliari al contorno. Stiamo rimettendo a nuovo le abitazioni. Perché in riviera non si vive più solo di mare. Sì, il mare è la risorsa principale, ma sono sempre più importanti le attività outdoor. A Finale Ligure addirittura il mare è diventata la terza attrattiva, la bicicletta è di gran lunga la prima tutto l’anno, poi c’è la falesia per l’arrampicata. Infine il mare. E Lerca è sopra Arenzano e Cogoleto, ma dietro ci sono, per chi ama camminare, dei circuiti intorno al Beigua straordinariamente belli. Hai l’Appennino con il parco naturale del Beigua, un campo da golf con piscina, forse il padel, una bella club house, e il mare a dieci minuti: è proprio un bel posto. Mario Valle l’aveva vista giusta. Come spesso succede, quelli che guardano molto avanti faticano a realizzare la loro idea. C’è stata la crisi. Ed è morto nel periodo della crisi. Secondo me riusciremo a realizzare la sua visione, anzi, forse, per quello che riguarda il golf posso arrivare a dire che siamo già riusciti a riportarlo all’onor del mondo, penso che in Liguria Sant’Anna possa rimanere un campo importante e forse pian piano diventare anche un punto di riferimento. Perché è diverso dagli altri. E poi è un po’ il campo di Genova. Pensiamo a quando finalmente le autostrade liguri saranno percorribili». 
E per quanto riguarda la vendita degli appartamenti?
«Siamo molto ottimisti».
Il bacino d’utenza?
«Quello classico della Liguria, Piemonte e Lombardia. I lombardi puntano sul Levante, i piemontesi sul Ponente, Lerca ha una posizione attrattiva per entrambi i poli».
Come siete organizzati per le vendite?
«Gabetti è la società a cui abbiamo deciso di affidare la commercializzazione. Abbiamo con loro un rapporto stretto, stanno curando per la banca anche altre posizioni. E Gabetti rispetto ad altri, anche rispetto a grandi gruppi, spesso internazionali, che hanno una sede a Milano e poco più, ha il vantaggio della capillarità. Il vecchio Gabetti era stato lungimirante, aveva voluto avere una rete di agenzie e di agenti. sul territorio. In Italia si sa chi è Gabetti, chi parla di Gabetti sa di che si tratta».
«Le prospettive di vendita sono ottime – conferma Cristiano Tommasini, relationship manager Liguria di Gabetti –. Partiremo ufficialmente con la commercializzazione a metà luglio ma riceviamo richieste già ora».
Come state procedendo?
«Reoco sta rimettendo a posto l’ottantina di appartamenti del secondo lotto, che ora sono tutti liberi. Non richiedono grossi lavori, non erano ammalorati ma hanno risentito del fatto di essere rimasti chiusi qualche anno o poco curati se abitati. Poi ci dedicheremo all’ultimo comparto, che conta 120 appartamenti. Questi devono essere completati. Quindi di fatto ce ne rimangono complessivamente 200 da vendere. Non sarà difficile immetterli sul mercato. Il golf club è un forte polo di attrazione sportivo e la località è l’ideale per chi vuole coniugare sport, relax e natura. L’ambiente è di grande pregio, costantemente curato e contraddistinto da uliveti e da vegetazione tipicamente mediterranea. La posizione del complesso gode di un’ottima vista sulla Riviera del Beigua costituita da piccoli golfi e molte spiagge tra le più belle della Liguria. Ogni alloggio oltre ad avere ampi spazi all’aperto, ha caratteri distributivi e funzionali che lo rendono unico. Ma il borgo ha potenzialità di sviluppo che vanno ben oltre quelle dei complessi che di solito si costruiscono intorno a un polo di attrazione sportiva o turistica. Ha le carte in regola per essere, almeno in parte, composto da prime case. Per diventare un vero e proprio paese. Vissuto, sempre animato, mai vuoto. Lerca non solo è a pochi minuti da Cogoleto, dalla stazione ferroviaria e dal casello autostradale ma Zanuso l’ha progettata in modo che vi si potesse sviluppare una vera e propria comunità. Come nei paesini dell’entroterra. Ci sono piazzette dove gli abitanti, a partire dai giovani, si potranno incontrare e costruire un tessuto di relazioni. Molti, specialmente tra i professionisti, cercano posti così, ben collegati con le città, inseriti in un cotesto sociale ma circondati dalla natura. I residenti avranno convenzioni con la club house per usufruire delle sue facility. Lerca ha un futuro».
