Nel primo semestre dell’anno nel mercato immobiliare genovese le compravendite sono cresciute e le quotazioni si sono stabilizzate: a dirlo è l’Ufficio Studi Gabetti che ha messo a confronti i dati dei primi sei mesi del 2022 con quelli del 2021.
Nel capoluogo ligure si sono realizzate complessivamente 4.779 transazioni residenziali nel primo semestre del 2022, +5% rispetto allo stesso periodo del 2021 (dati Agenzia delle Entrate).
Le quotazioni registrano un leggero incremento dello +0,1% rispetto al semestre precedente.
Transazioni residenziali a Genova per trimestre e variazione tendenziale
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
I tempi medi di vendita si sono attestati sui 7 mesi ma, secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Grimaldi e Professionecasa, si riscontrano anche tempi più brevi per le migliori occasioni in termini di rapporto qualità/prezzo. Al contrario, le soluzioni di scarso appeal a livello di prezzo, zona e tipologia hanno registrato tempi di vendita molto più lunghi.
Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si attestano intorno al 14%, con punte superiori per le zone periferiche.
«Continua l’attenzione positiva verso la città di Genova da parte di operatori del real estate – dichiara Cristiano Tommasini, relationship manager Gruppo Gabetti –. Come già emerso dalle indagini precedenti, la città è soggetta a importanti progetti, a partire da un programma di investimenti a livello infrastrutturale di ampio respiro: per esempio il Terzo Valico, che permetterà di viaggiare da Genova a Milano e a Torino in meno di un’ora e da rilevanti iniziative di riqualificazione urbana, in primis il Waterfront di Levante, progetto multifunzionale firmato da Renzo Piano. Di conseguenza, la città beneficerà di molteplici effetti positivi: il rilancio del tessuto sociale ed economico in un’ottica di lungo periodo porterà al miglioramento delle condizioni di vivibilità del contesto urbano e all’aumento del turismo (veicolata anche dal potenziamento dei trasporti), con importanti ripercussioni sull’indotto locale e sul sistema residenziale. A tutto ciò si aggiunge una grande opportunità per gli investitori e un significativo impatto sul mondo del lavoro che vedrà crescere opportunità e benessere generale della collettività».
Le quotazioni
Per quanto riguarda il segmento del pregio, a Genova cresce la domanda in zona Centro, Albaro e Carignano. Sempre più ricercate anche le zone del Levante cittadino, Nervi e Quarto, soprattutto per le residenze che si affacciano sul mare. Compravendite in aumento anche nelle zone Centro e Albaro che stanno trainando il settore, andamento invece stabile per tutti gli altri quartieri di pregio. In zona Foce, la vicinanza dello sviluppo residenziale Waterfront di Levante sta suscitando un nuovo interesse per l’intera zona.
Riguardo alle abitazioni più prestigiose, si arriva a punte di 5.100 euro al mq per soluzioni nuove ristrutturate e a 4.200 euro al mq per quelle da ristrutturare.
Entrando nel dettaglio delle specifiche zone ed escludendo le soluzioni di particolare prestigio, in centro le quotazioni sono stabili, attestandosi su una media di 2.600 euro al mq per il signorile in buono stato e di 2.280 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato. Il signorile in ottimo stato ha prezzi intorno ai 3.050 euro al mq, ma l’offerta di particolare pregio può raggiungere valori superiori a seconda delle specifiche caratteristiche.
Anche la zona del centro storico presenta quotazioni stabili per l’usato medio in buone condizioni, intorno ai 1.520 euro al mq. Occorre però fare una distinzione tra la zona dell’Università, oggetto di iniziative di riqualificazione, e la restante parte (Pré, zona via del Campo, San Bernardo) che rimane invece più popolare.
Carignano presenta valori stabili intorno ai 3.000 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si passa a 3.200 euro al mq per il signorile in buono stato e a 3.900 euro al mq per l’ottimo stato.
Nel centro est, le zone di Castelletto e Righi hanno registrato quotazioni intorno ai 2.200-2.130 euro al mq per il medio in buono stato, mentre siamo rispettivamente a 2.350 euro al mq e 2.600 euro al mq per il signorile in buono stato.
Nel centro ovest, Sampierdarena ha valori intorno ai 675 – 1.050 euro al mq per l’usato in buono stato. A Granarolo i prezzi variano sui 1.200 – 1.550 euro al mq per l’usato in buono stato. In zona Certosa le quotazioni sono intorno ai 780 – 585 euro al mq per le soluzioni usate in buone condizioni.
In Val Polcevera, in zona Bolzaneto, le quotazioni sono in aumento, e si attestano intorno ai 1.425 – 1.035 euro al mq per l’usato in buono stato. Il mercato a Pontedecimo è stabile, sui 1.250 euro al mq per soluzioni medie usate in buone condizioni che scendono a 1.000 euro al mq in zona Rivarolo.
Anche in Bassa Val Bisagno si registrano prezzi stabili: 1.390 euro al mq per le tipologie medie in buono stato in zona Marassi. Per le stesse tipologie abbiamo quotazioni inferiori, sui 1.250 euro al mq, in zona Marassi – Quezzi, che salgono a 1.350 euro al mq a Staglieno – Terpi – Sant’Eusebio. Valori più elevati per la zona San Fruttuoso, pari a 1.425 euro al mq per le stesse tipologie di immobile.
In Alta Val Bisagno, i prezzi si attestano intorno ai 925 – 1.150 euro al mq per le soluzioni usate in buono stato in zona San Gottardo – Molassana e stabili a 975 – 1.150 euro al mq in zona Valle Geirato.
Passando al Medio Levante, nella zona di Albaro si riscontra ampia variabilità in relazione alle diverse tipologie immobiliari: l’usato civile in buone condizioni, che risulta essere la scelta prevalente, si attesta intorno ai 2.500 euro al mq; allo stesso tempo vi è un’offerta di tipo economico, con quotazioni più contenute (1.950 euro al mq per il buono stato, 1.800 euro mq per le unità da ristrutturare). Nell’ambito della stessa macro-zona, le soluzioni signorili sono invece su una media di 3.550 euro al mq per l’usato in buono stato e di 4.500 euro al mq in caso di immobili signorili in ottimo stato in contesti privati o vicini al mare. Si distinguono ulteriormente da tali medie le soluzioni d’alto pregio e quelle nuove dotate di elevati standard di efficienza energetica (in particolare in zona Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa).
Secondo il sentiment delle agenzie del gruppo Gabetti della zona Genova Albaro, l’andamento delle compravendite nel primo semestre del 2022 è stato rallentato a causa della volatilità determinata dalla situazione geopolitica internazionale, l’aumento dell’inflazione e dei tassi di mutuo. L’offerta sul mercato resta stabile, così come i prezzi medi. Gli acquisti sono stati soprattutto al fine di migliorare la qualità o aumentare gli spazi (6/7 vani), il taglio tipo è stato tra i 90 e i 120 metri quadri mentre il budget di spesa medio si attesta intorno ai 200.000 euro. Anche gli immobili di grandi metrature sono interessanti come investimento per un successivo frazionamento. Molto richiesti immobili con box auto, che risulta fondamentale nella zona, dotati preferibilmente anche di spazi esterni. L’immobile viene venduto con una trattabilità dal prezzo di richiesta mediamente del 12%.
La zona Foce sta riscontrando particolare appeal grazie alle iniziative di riqualificazione in corso e alla posizione strategica, vicina sia al centro sia al lungomare. I prezzi medi sono intorno ai 2.750 euro al mq per il signorile in buono stato, che salgono a 3.200 euro al mq per le soluzioni usate in ottimo stato, mentre l’usato civile in buone condizioni ha valori medi di 2.250 euro al mq.
Sturla ha mostrato quotazioni in calo, intorno ai 1.900 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 1.700 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.
Quotazioni in risalita in zona Borgoratti, in cui siamo su una media di 1.200-1.500 euro al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie, mentre per la zona San Martino siamo sui 1.650-1.360 euro al mq.
I quartieri del Levante cittadino si confermano molto richiesti. A Nervi le soluzioni usate medie in buono stato si attestano intorno ai 2.505 euro al mq, 3.265 euro al mq in caso di soluzioni signorili. A Quinto prezzi tendenzialmente stabili, per le stesse soluzioni siamo rispettivamente a 2.700 e 3.200 euro al mq. Si distinguono da tali valori medi gli immobili di particolare pregio che possono raggiungere quotazioni superiori. Infine, a Quarto si registrano quotazioni per l’usato medio in buono stato intorno ai 2.500 euro al mq, 3.450 euro al mq per il signorile.
Le agenzie del gruppo Gabetti di Genova Nervi-Quinto affermano che nel primo semestre 2022 il mercato residenziale di Genova ha confermato l’andamento positivo già intrapreso nel 2021, con valori di mercato stabili. La domanda presenta un forte aumento mentre l’offerta di immobili è leggermente diminuita. La zona più richiesta è quella del levante cittadino, con i quartieri di Nervi e Quinto, che ha mantenuto i valori più alti con prezzi al mq che oscillano dai 2.000 ai 3.500 euro al mq in base alla vista mare e al parcheggio. Le soluzioni più richieste sono infatti trilocali e quadrilocali con spazio esterno vivibile, vista mare e parcheggio ma anche tagli più piccoli per investimento, soprattutto nella zona universitaria e del polo ospedaliero. I tempi medi di vendita sono di circa 7 mesi, con sconti del 10%.
Nel medio ponente si hanno prezzi stabili per Cornigliano, dove le quotazioni per l’usato in buono stato sono tra gli 800 e i 1.000 euro al mq per l’economico e civile. A Sestri l’usato in buono stato ha registrato valori intorno ai 1.125 – 1.450 euro al mq per gli immobili di tipologia economica e civile.
Infine, per quanto riguarda il ponente, a Pegli le quotazioni medie per le soluzioni civili in buono stato sono di circa 2.130 euro al mq. A Prà i prezzi per gli immobili di tipologia economica variano tra gli 825 e i 1.125 euro al mq.
