Un calo generalizzato delle quotazioni immobiliari nel primo semestre 2014 nei capoluoghi liguri. Solo Savona “tiene” e resta stabile: a Genova -5,7%, mentre La Spezia e Imperia hanno evidenziato una contrazione delle quotazioni pari a -2,8%. Sono i dati diffusi dall’ufficio Studi Tecnocasa.
A Genova a calare maggiormente è la zona Principe-Oregina con una contrazione del 7,7%, anche se pare esserci maggiore fiducia all’acquisto nonostante resti ancora ampia la forbice tra offerta e domanda (si va dai 1100 ai 2000 euro al mq. Per quanto riguarda gli affitti è segnalata una leggera diminuzione del canone e un aumento della domanda. Prezzi in calo del 7% a Cornigliano e Sampierdarena, dove si registra un maggiore dinamismo sugli affitti (canoni in ribasso, tempi più rapidi di locazione). Corso Martinetti, via G.B. Monti e via Fossato sono le aree più richieste. Nella zona si va da una quotazione di 600 euro al mq (via Sampierdarena e Lungomare Canepa) a 1500 (via Cantore).
Da Voltri a Sestri la variazione più contenuta (4,8%), con un calo netto a Pra’. Si va dai 1100 ai 2100 al mq.
La ValPolcevera fa segnare un calo delle quotazioni immobiliari del 6,3%. A Bolzaneto aumenta la domanda, ma i potenziali acquirenti tendono a puntare su ulteriori ribassi, e i venditori non sempre si sono mostrati propensi ad abbassare le proprie richieste. Sul mercato delle locazioni si muovono numerosi stranieri e il personale impiegato all’Istituto Italiano di Tecnologia. Il costo al metro quadro varia dai 1600 ai 2000, anche se case più vecchie e da ristrutturare non superano i mille. A Murta, San Biagio e Geminiano casette indipendenti sono disponibili da 200 a 500 mila euro.
In Val Bisagno la contrazione è del 5,1%. Diminuiscono notevolmente le quotazioni della zona Struppa-Prato. Le tempistiche di erogazione dei mutui sono lunghe, l’offerta immobiliare è elevata e i potenziali acquirenti cercano di spuntare prezzi ancora più bassi. Buona la domanda di appartamenti in locazione, in particolare di bilocali. I prezzi al metro quadro variano dai 1300 ai 1900 delle abitazioni ristrutturate e in contesti pregevoli.
Prezzi più alti a Levante: dai 2000 ai 5000 euro al metro quadro per gli appartamenti più prestigiosi, in ogni caso calo anche qui: 5,8%, in particolare a Quinto (-6,7%) a causa della maggiore offerta.
Da gennaio a luglio risulta in rialzo la concentrazione della domanda di bilocali e quadrilocali, mentre è in leggera diminuzione quella dei trilocali e dei cinque locali. Assolutamente stabile la percentuale di richiesta di monolocali.
Dal lato dell’offerta si evidenzia un aumento nella concentrazione di trilocali e quadrilocali e una diminuzione della percentuale di bilocali e cinque locali; l’offerta di monolocali, invece, è in leggera discesa.
| Domanda | Monolocali | 2 locali | 3 locali | 4 locali | 5 locali |
| Luglio 2014 | 0,7% | 17,1% | 25,8% | 39,0% | 17,4% |
| Gennaio 2014 | 0,7% | 16,1% | 26,3% | 38,6% | 18,3% |
| Offerta | Monolocali | 2 locali | 3 locali | 4 locali | 5 locali |
| Luglio 2014 | 0,7% | 11,0% | 36,8% | 33,1% | 18,4% |
| Gennaio 2014 | 0,9% | 13,6% | 34,3% | 31,8% | 19,4% |
Alla Spezia nella zona Nord si registrano ancora prezzi in calo, seppur in maniera più lieve. Il mercato è più dinamico e si avverte una maggiore fiducia nell’acquisto immobiliare già dalla fine del 2013. Le compravendite sono alimentate da famiglie, coppie e dipendenti della Marina Militare, i tagli più ricercati sono trilocali e quadrilocali, preferibilmente già ristrutturati e dotati di riscaldamento autonomo (elemento tuttavia molto difficile da trovare). Abbastanza buona la presenza di investitori, che mettono a reddito 50-80 mila euro per bilocali e trilocali da concedere in locazione.
I prezzi vanno dai 1800 ai 2000 euro al mq di Fossitermi, ai 1000 euro della Scorza, per arrivare ai 2700-3000 della Foce.
Sul mercato delle locazioni, oltre alla consueta domanda del personale delle Forze Armate, si registra un aumento di richiesta da parte di stranieri. Anche in questo caso i tagli più richiesti sono trilocale e quadrilocali, i rispettivi canoni sono 400-500 euro al mese.
Nelle zone di Rebocco, Pegazzano e Fabiano il primo semestre 2014 ha evidenziato un leggero calo dei prezzi, ma il mercato è risultato più dinamico grazie a una ritrovata fiducia e a una discreta ripresa dell’erogazione del credito da parte delle banche. La ricerca della prima casa verte su bilocali e trilocali possibilmente con posto auto e cantina, sul mercato sono attive famiglie e impiegati della Marina Militare, questi ultimi acquistano spesso senza l’ausilio del mutuo. Il budget impiegato è nell’ordine di 110-120 mila euro per tipologie da ristrutturare e 150-160 mila euro per quelle già a posto. C’è anche una buona domanda di seconde case, che si concentra su bilocali per una spesa di 35-45 mila euro con lo scopo di affittare. La zona di Rebocco è sempre molto apprezzata perché comoda per raggiungere il centro della città (1600-1900 al mq). A Pegazzano un appartamento da ristrutturare costa 1200-1300 euro al mq, uno già ristrutturato 1400-1500 euro al mq e uno edificato negli ultimi dieci anni 2000-2300 euro al mq. Nel quartiere Fabiano un appartamento allo stato originario costa 1200-1300 euro al mq e uno già ristrutturato 1700-1800 euro al mq.
Un mercato particolare è quello che coinvolge le zone di Lizza e Marola-Acquasanta. La prima è una zona collinare e residenziale fronte mare, dove l’esposizione è molto buona e i prezzi possono toccare 3000 euro al mq. Marola-Acquasanta si sviluppa in direzione Porto Venere in una zona periferica (prezzi 1500-1800 euro al mq).
A Imperia Porto Maurizio si registra un mercato sostanzialmente stabile, si avverte una maggiore fiducia all’acquisto e le compravendite sono in aumento, seppur su cifre più contenute rispetto ai semestri precedenti. Prevalgono gli acquisti di seconde case, la cui domanda proviene da lombardi, piemontesi e stranieri. Questi ultimi ricercano esclusivamente abitazioni con sfogo esterno vivibile (elemento comunque molto difficile da trovare nelle zone centrali) e con vista mare. I bilocali, possibilmente con balcone, situati il più possibile vicini al mare, vengono utilizzati non solo per trascorrere le vacanze ma anche con l’obiettivo di trasferirsi definitivamente una volta raggiunta la pensione.
A Caramagna un appartamento in buone condizioni costa 1500-2000 euro al mq, una soluzione indipendente tra 180 e 220 mila euro, a cui spesso si devono aggiungere i costi della ristrutturazione. Una buona richiesta si concentra sul Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare: una tipologia già ristrutturata e di buona qualità può costare 3500-3800 euro al mq. Nella zona della Fondura i valori dell’usato sono di 1300-1400 euro al mq, salgono a 1800-2000 euro al mq per abitazioni ristrutturate e possono toccare 3000-3500 euro al mq se hanno caratteristiche particolari, come l’ampio terrazzo con vista mare. Case fronte mare si possono acquistare nei borghi Prino e Foce, dove prevale la domanda di tipo turistico: le case in pietra senza vista mare 2000 euro al mq e possono toccare punte di 4000-5000 euro al mq se dotate di vista mare e spazi esterni vivibili.
Sul mercato delle locazioni c’è una buona domanda da parte di famiglie e coppie, che si orientano su bilocali (possibilmente già arredati), i cui canoni sono di circa 400 euro al mese. Rimane alta la locazione di tipo turistico: un bilocale di quattro posti letto con terrazzo costa 500 euro a settimana nei mesi di luglio e agosto e 350 euro a settimana a giugno e settembre.
Il mercato immobiliare di Oneglia è risultato sostanzialmente stabile, anche se i prezzi hanno subito un leggero ribasso. Le compravendite sono equiripartite tra prime e seconde case. Chi si orienta sulla prima casa generalmente proviene da una vendita precedente e il suo budget si attesta intorno a 130 mila euro. Si segnala un ritorno in città da parte di chi aveva acquistato nelle vallate circostanti negli anni passati. È molto alta la domanda di box auto e, poiché l’offerta è esigua, i prezzi sono alti: per un box singolo in centro i prezzi raggiungono 35-40 mila euro, a fronte di una media di 20-25 mila euro.
La zona più richiesta è il centro di Oneglia, (da 2800 euro al mq a 3000-3200). Nella zona “Cascine” la quasi totalità dell’edilizia consiste in ville singole di tipo prestigioso i cui prezzi possono toccare anche il milione di euro. È in evidenza “Castelvecchio” (via IV Novembre), il cui mercato è in fermento e la zona si sta rivalutando grazie all’arrivo di strutture direzionali (1800-2000 euro al mq).
Nella zona di Oneglia Mare sono in aumento gli acquisti di seconde case, soprattutto da parte di piemontesi e lombardi, che si orientano su soluzioni medio-piccole il più possibile vicine al mare o al parco urbano. È sempre buona la domanda di stranieri, in particolare svizzeri e tedeschi, che ricercano case più grandi e già ristrutturate, anche in zone più distanti dal mare. La domanda di prime case è consistente e proviene da chi realizza acquisti migliorativi, in qualche caso si tratta di imperiesi che si spostano da Porto Maurizio a Oneglia.
C’è anche una sporadica domanda per ville e soluzioni indipendenti, che in questo caso si indirizza verso Capo Berta. Le ville sono tutte di grandi dimensioni, spesso con giardino da cui si gode della vista diretta sul mare e i prezzi possono superare abbondantemente il milione di euro. Una delle zone più richieste è Calata Cuneo (7000-8000 euro al mq). Piace sempre la zona delle Ferriere grazie alla vicinanza al porto turistico: i prezzi sono dell’usato in buone condizioni si attestano intorno a 4000 euro al mq.
A Savona in centro e nelle aree del Porto, Villetta e Valloria si realizzano prevalentemente acquisti sostitutivi. Chi ricerca la prima casa è molto attento ed esigente, ricerca appartamenti già ristrutturati e dotati di box auto. Attirati dai prezzi in calo, si stanno riavvicinando gli investitori, che ricercano tagli sia piccoli sia medio-grandi da frazionare e poi affittare; è sempre presente, invece, una certa domanda a scopo turistico, proveniente da piemontesi e lombardi che ricercano bilocali e trilocali in centro storico o in zona “Prolungamento”, non solo per trascorrere le vacanze o i weekend ma anche per abitarci per periodi più lunghi durante tutto l’anno.
L’area centrale si sviluppa intorno via Paleocapa, corso Italia e via Pia, dove ci sono prevalentemente tipologie signorili (2800 euro al mq), mentre nelle vie limitrofe scendono a 2000 euro al mq. Nella zona del Porto si raggiungono 3000 euro al mq, mentre per il nuovo si parla di circa 4000 euro al mq. In questa zona sono stati completati il “Filo d’Acqua” e il primo dei palazzi del “Crescent”; il secondo è in costruzione e non è più destinato a struttura ricettivo-turistico-alberghiera ma residenziale. Villetta è una zona verde e molto residenziale, in prossimità del centro città ma in posizione leggermente collinare da cui si può godere della vista sul mare, dove i prezzi sono nell’ordine di 2500-2800 euro al mq. Valloria si trova nelle vicinanze dell’Ospedale San Paolo, in una zona più decentrata, e i valori scendono a 2000-2500 euro al mq.
Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda e canoni abbastanza stabili: i bilocali costano 350-400 euro al mese, i trilocali 450-500 euro.
La zona più richiesta è sempre corso Vittorio Veneto, cioè il lungomare (2500-3000 euro al mq), mentre quelle più datate si compravendono al massimo a 2400 euro al mq. A Santa Rita e San Michele i prezzi hanno tenuto bene e oscillano tra 1900 e 2500 euro al mq.
Nell’area di Legino e piazzale Moroni si realizzano poche compravendite con mutuo (peraltro di basso importo) e il budget è in diminuzione. Tra i venditori ci sono anche eredi e coloro che non riescono più a sostenere le spese; tra gli acquirenti, invece, si segnala una buona presenza di piemontesi che cercano la casa vacanza e si orientano nelle aree centrali di Legino e piazzale Moroni perché i prezzi sono più interessanti, non sono particolarmente distanti dal mare e sono vicine alla stazione, all’autostrada e al nuovo centro commerciale. La maggioranza delle richieste si focalizza sulla prima casa, sia in acquisto sia in affitto. Il parametro principale è il prezzo (80-100 mila euro è il budget standard).
Grazie alla sua economicità, l’area di piazzale Moroni è tra le più richieste (1700 euro al mq). Prezzi più elevati si registrano nell’area di Fontanassa-Mongrifone (2200 euro al mq, mentre il medio usato si attesta su 1800 euro). Sono numerose le abitazioni in vendita in zona Legino, dove l’usato in buone condizioni ha valori compresi tra 1500 e 2000 euro al mq. Prezzi più contenuti si registrano nell’area di Nostra Signora degli Angeli (1200 euro al mq). Spostandosi nell’entroterra, in particolare in zona Conca Verde, si possono acquistare case indipendenti, semindipendenti e villette con vista sul mare a valori medi di 3000 euro al mq.
A Lavagnola, Santuario e Villapiana si avverte un maggiore interesse verso l’acquisto immobiliare ma rimangono difficoltà di accesso al credito. Il mercato è prettamente di tipo residenziale e riguarda acquisti sostitutivi; il budget si attesta tra 120 e 130 mila euro, la tipologia più richiesta è il trilocale e si preferiscono soluzioni già in buono stato. Sul fronte delle locazioni si registra un’alta domanda, ma si notano difficoltà nell’incontro con l’offerta; un bilocale si affitta a 350 euro al mese, un trilocale a 450 euro.
