Prezzi in forte calo, più elasticità da parte dei proprietari, tassi d’interesse contenuti e una maggiore flessibilità nell’erogazione dei mutui. Fattori che hanno inciso in modo determinante sul mercato delle compravendite residenziali a Genova e in Liguria, un mercato che mostra forti segnali di vivacità, previsti anche per questo 2017, oltre a un ritorno della fiducia degli acquirenti verso il mattone.
I numeri del gruppo in Liguria
44 agenzie affiliate Tecnocasa Residenziale, di cui 15 nella città di Genova e 13 in provincia. 7 agenzie affiliate Tecnorete Residenziale di cui 3 a Genova. 12 consulenti del credito e assicurativo, 3 agenzie con marchio Kìron a Genova
A dirlo sono i dati, relativi al secondo semestre del 2016, diffusi oggi dal Gruppo Tecnocasa. Rispetto al 2015 le compravendite a Genova sono aumentate del 22,8%, +20% in provincia. Un dato che spicca a livello nazionale, così come quello che mostra l’andamento dei prezzi nel capoluogo ligure: tra le grandi città d’Italia Genova è quella che registra il calo più deciso, -10,7% nell’ultimo anno (che arriva a -18,3% considerando l’ultimo biennio) e -5,5% nel secondo semestre del 2016. Un discesa che ha riguardato in modo omogeneo un po’ tutte le tipologie di appartamento, dall’economico usato al signorile nuovo. La media italiana si aggira sul -1,6% nell’anno, mentre il calo non arriva al punto percentuale se si considerano gli ultimi sei mesi.
«Una dinamica che ha fatto sì che le compravendite a Genova si riportassero sui livelli del 2008, piazzando la città al terzo posto d’Italia dopo Torino e Bologna – spiega Giovanni Griotti, consulente di Tecnocasa – I dati dell’Agenzia delle Entrate dicono che siamo intorno alle 6.600 compravendite, nel 2015 se ne sono contate quasi 5.400». Anche negli altri capoluoghi di provincia i prezzi sono scesi, ma in misura minore rispetto a Genova. Il segno meno più pesante si registra alla Spezia nel secondo semestre dell’anno, -3,1%, (-4,7% considerando tutto il 2016). A Imperia si passa al -1,6% (-5,5% nell’anno), mentre a Savona la discesa dei prezzi si era fermata già nel corso del 2016.
Le compravendite sotto la Lanterna
A oggi Genova è la quinta città in Italia per numero di transazioni, «i tempi di vendita, seppur diminuiti, sono leggermente maggiori rispetto alla media nazionale, siamo intorno ai 172 giorni – sottolinea Griotti – Ma se è vero che ci sono ancora difficoltà nella trattativa, è anche vero che l’acquirente si mostra più deciso nella scelta di acquisto». La tipologia di appartamento più ricercata sotto la Lanterna è quella medio-grande: il 47,2% cerca un quadrilocale, il 29,6% un trilocale, mentre i 5 locali sono richiesti dal 15,4% . Nella media delle altre grandi città queste percentuali scendono a vantaggio del bilocale (22,8%) e del monolocale (3,5%). Ma la disponibilità di spesa è decisamente inferiore rispetto al resto d’Italia: circa il 70% degli acquirenti è disposto a spendere fino a 169 mila euro (di questi, il 42,4% fino a 119 mila), mentre nelle altre grandi città il “grosso” dei compratori “vuole spendere molto di più”, cioè dai 120 mila euro in su.
Gettando un occhio sui quartieri, si nota che i prezzi sono scesi in modo particolarmente deciso nelle zone di Quarto e Quinto (-10%), seguite dal -8,5% registrato tra Voltri e Sestri Ponente. Invariati di poco i prezzi degli immobili di Marassi, Molassana e San Fruttuoso (-0,1%), Certosa e Pontedecimo registrano un -1,9%.
La riviera di Levante
In linea con il trend nazionale, anche le località di mare della riviera ligure di Levante hanno registrato una decisa contrazione dei prezzi degli immobili residenziali. «Abbiamo preso in considerazione alcune delle località più turistiche della zona – spiega il consulente del Gruppo Mauro Pisanu – a registrare la maggior variazione di prezzi nel corso del 2016 è Rapallo, con un -8%. Qui si investono le cifre minori per una seconda casa in riviera, tra i 70 e gli 80 mila euro. Tra gli acquirenti figurano anche molti genovesi, oltre a piemontesi e lombardi, in particolare nella zona di Pavia e Monza e Brianza».
A Chiavari prezzi in calo del 4,7%, a Lavagna diminuzione del 2,3%. Si cercano soprattutto immobili vicino ai servizi, come la stazione ferroviaria, e di piccole dimensioni. «A Cavi di Lavagna si nota una ripresa del mercato della prima casa – ricorda Pisanu – e quello delle case indipendenti, per le quali si parla di almeno 450 mila euro di budget». I prezzi al metro quadro si aggirano intorno ai 2mila euro, con picchi di 6mila euro sul fronte mare per arrivare ai 10 mila euro al metro quadro per una casa sulla Baia del Silenzio.
Dinamiche di credito
A incidere su questa vivace dinamica delle compravendite, anche il trend dei finanziamenti bancari, che hanno mostrato segnali di maggiore apertura ed elasticità. Nel quarto trimestre del 2016 le famiglie liguri hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 448,7 milioni di euro, il 3,21% del totale erogato in Italia (quasi 14 miliardi). Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra un aumento delle erogazioni pari al 9,8%, per un controvalore di 40,2 milioni di euro in più. Crescita più decisa in provincia di Imperia (+28,8%, 56,2 milioni di finaziamento erogato), seguita da Savona (+17,7%, 78,9 milioni di euro) e, in egual misura, Genova e La Spezia (+8,7%, rispettivamente 260,5 e 53,2 milioni di euro).
«Guardando alle caratteristiche dei mutui erogati sotto la Lanterna – commenta Marco Spadoni, responsabile d’Area Kìron Partner spa – l’importo medio del mutuo si attesta sui 109 mila euro, per una durata media di 22,9 anni. La tipologia più stipulata è quella a tasso fisso, l’età media di chi accende un mutuo è di quasi 41 anni».
