Nel primo semestre 2016 le quotazioni immobiliari di Genova sono calate del 5,5%. Lo rileva l’ufficio studi Tecnocasa.
Scendono nettamente i prezzi nelle macroaree Principe-Oregina e Cornigliano-Sampierdarena, rimangono invece stabili le macroaree Castelletto-Foce-San Martino e Quarto-Quinto; diminuzioni anche per le altre macroaree, con cali compresi tra -4% e -6%.
Aumenta il numero di compravendite: in città sono state acquistate 3.290 unità immobiliari, pari al 27,5% in più rispetto all’anno scorso, mentre la provincia chiude il semestre con 1.497 transazioni (+27,9%). Il mercato è dinamico, si avverte maggiore fiducia e la domanda è in aumento. A comprare sono spesso giovani coppie, gli investitori sono interessati a Sampierdarena, e sembrano ritornati nelle zone più centrali, soprattutto in aree più prestigiose come Quinto e Nervi, effettuano investimenti alternativi (ad esempio la nuda proprietà).
La macroarea Principe-Oregina segna valori in calo dell’11,1%. Il semestre ha evidenziato un ritorno degli investitori, che mettono a reddito 50-60 mila euro per trilocali da affittare a studenti. La domanda proviene da giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca della soluzione migliorativa: la tipologia più richiesta è il trilocale composto da cucina, bagno e due camere. Gli investitori si orientano prevalentemente in zona Lagaccio: una soluzione in buono stato costa 700 euro al mq, mentre una da ristrutturare si valuta intorno a 500 euro al mq.
La zona dove si effettua il maggior numero di compravendite si sviluppa intorno a via Napoli e via Vesuvio. I prezzi medi sono di 1000-1200 euro al mq.
Nella zona collinare delimitata dalle vie Montanari, Maculano e limitrofe si possono acquistare immobili alcuni dei quali con vista mare, le cui quotazioni medie sono di 1700-1800 euro al mq.
Chi ha un budget più limitato si orienta generalmente nella zona che si sviluppa verso la stazione, dove ci sono soluzioni ultrapopolari che si scambiano tra 600 e 800 euro al mq.
La macroarea Cornigliano-Sampierdarena è quella che ha evidenziato la variazione più consistente con una riduzione dei prezzi del 12,7%.
Nella zona di Sampierdarena compresa tra via Rolando e via Fillak il mercato è dinamico, la domanda è in aumento e si effettua un maggior numero di compravendite, che non di rado avvengono direttamente in contanti e anche per importi consistenti, intorno a 100-110 mila euro. Si muovono giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca della casa sostitutiva, il taglio più richiesto è il trilocale già ristrutturato o con pochi lavori da effettuare.
Non mancano gli investitori, attivi soprattutto nella parte più popolare perché i valori sono più bassi, che hanno un budget intorno a 30 mila euro per bilocali ubicati anche ai piani alti senza ascensore. La parte più residenziale, e anche più richiesta, si sviluppa tra via Rolando e le relative traverse, dove l’offerta immobiliare è di qualità migliore e consiste in abitazioni che hanno prezzi medi di 800-1000 euro al mq a seconda dello stato di ristrutturazione.
Apprezzata anche la parte alta del quartiere che si sviluppa nella zona dell’Ospedale e ospita soluzioni signorili: i valori medi sono di 1000 euro al mq, salvo qualche punta di 1500 euro al mq per gli immobili meglio tenuti.
Edilizia e prezzi completamente diversi nell’area popolare identificata da via Fillak, via Vicenza e le strade limitrofe: mediamente tra 500 e 600 euro al mq.
Macroarea Voltri-Pegli-Sestri: quotazioni in ribasso del 5%.
Il lungomare di Pegli vede prezzi in leggero calo e mercato dinamico. Il semestre ha evidenziato più movimento e un maggior numero di compravendite; l’offerta è ancora molto alta, pertanto le trattative si concludono in tempi rapidi (circa 2 mesi) solo se l’immobile è proposto al giusto prezzo. Parte della domanda proviene anche dai rioni limitrofi a Pegli, a cui si rivolgevano coloro che avevano una minore capacità di spesa e che adesso riescono ad integrare il proprio budget con il mutuo per acquistare. Il taglio più richiesto è l’appartamento di 90 mq, necessariamente dotato della vista mare e possibilmente fornito di spazi esterni vivibili e posto per parcheggiare, su cui impiegare al massimo 170-180 mila euro sul ristrutturato.
Una delle zone più apprezzate è “Pegli Due”: un appartamento di 100 mq costa circa 240 mila euro da ristrutturare nel complesso “Castelluccio” e scende a 150-160 mila euro in quello denominato “Orizzonte”. Nella parte bassa, nei pressi del lungomare, l’offerta edilizia presenta quotazioni medie di 2500 euro al mq per un appartamento ristrutturato su via Boito, la strada più richiesta del quartiere.
C’è anche offerta di attici, a titolo di esempio una soluzione da ristrutturare di 115 mq con 150 mq di terrazzo e vista mare completa costa intorno a 350 mila euro. Alta la domanda di box auto, che nella parte bassa costano 60 mila euro e in quella più alta circa 30 mila euro.
Macroarea Certosa-Pontedecimo: prezzi a -4,2%.
La prima parte dell’anno ha visto prezzi generalmente in calo a Bolzaneto, concentrato perlopiù nelle zone periferiche e meno comode ai servizi. Il semestre ha comunque evidenziato segni di dinamismo: la domanda è aumentata e parallelamente anche il numero di compravendite. A muoversi sul mercato sono soprattutto le giovani coppie, che puntano ad abitazioni di 80-100 mq in previsione futura, e si stanno affacciando single e anziani che, invece, si orientano su bilocali o trilocali.
Grazie anche alla presenza dell’Istituto Italiano di Tecnologia sono sempre attivi gli investitori, che impiegano 30-50 mila euro per bilocali o trilocali da concedere in locazione. La zona più richiesta è il centro di Bolzaneto, in particolare via Zamperini e via Bettini perché sono poco trafficate, comode ai mezzi pubblici e dotate di tutti i principali negozi. L’edilizia è variegata e consiste in palazzi signorili che costano 1200-1400 euro al mq, e complessi condominiali degli anni Sessanta, molto ricercati perché dotati di posto auto (il prezzo medio non supera 2000 euro al mq). Valori simili per le abitazioni più signorili di via Barchetta, dove la media in zona è 1600-1800 euro al mq per il ristrutturato e non oltre 1000 euro al mq nei contesti più vetusti che necessitano di ristrutturazione.
Soluzioni indipendenti sono presenti nella parte collinare (Murta, Geminiano, San Biagio). Murta offre piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) e villette (nella parte più alta), entrambe valutate almeno 200 mila euro; le costruzioni più recenti sono state edificate 10 anni fa in classe B/A e costano 400-500 mila euro. Geminiano ha un’offerta edilizia più recente e, pur trattandosi di contesti gradevoli, i prezzi sono leggermente più bassi (1600-1800 euro al mq). San Biagio è un quartiere sorto tra il 2000 e il 2005 con piccoli contesti condominiali, tutti dotati di box e posti auto, e caratterizzato da spazi verdi vivibili e particolare attenzione alle barriere architettoniche. Una porzione di bifamiliare si valuta circa 230 mila euro, mentre un appartamento in condominio viene proposto anche a quasi 3000 euro al mq, ma tale valore è ancora troppo alto.
Nella macroarea Marassi-Molassana-San Fruttuoso valori immobiliari in diminuzione del 6,1%.
Diminuiscono ancora le quotazioni in zona Struppa-Prato, ma la prima parte dell’anno ha evidenziato un mercato immobiliare attivo e dinamico: la fiducia è in crescita, sono aumentate sia le richieste sia le compravendite e le trattative adesso si concludono in tre mesi, ma se l’immobile è al giusto prezzo le tempistiche scendono ad un mese. A muoversi sono giovani coppie e famiglie alla ricerca di appartamenti di tre o quattro locali, necessariamente dotati di balcone e possibilmente termoautonomi, ma c’è comunque domanda per le soluzioni con riscaldamento centralizzato poiché quasi tutti gli stabili sono dotati di termovalvole. Più esigua la domanda a uso investimento, che proviene da risparmiatori che cercano le nude proprietà o immobili con un ottimo rapporto tra qualità e prezzo che possano garantire loro una rendita soddisfacente. Si vendono bene le abitazioni posizionate lungo le strade principali, ossia via Struppa e via Molassana, dove quelle ristrutturate costano 1300-1400 euro al mq e possono toccare 1600 euro al mq se sono ottimamente rifinite e inserite in contesti pregevoli. Apprezzata anche l’area residenziale di via San Felice, dove i prezzi raggiungono 1500 euro al mq.
Prato è in un contesto più popolare in cui i prezzi raggiungono 900 euro al mq: si registra ancora dell’invenduto.
Soluzioni indipendenti sono presenti a Molassana, che si sviluppa in un’area tranquilla nella prima collina di Genova ma comunque comoda ai servizi: qui ci sono ville bifamigliari e singole, anche di notevole pregio, che toccano mediamente 350-400 mila euro.
La macroarea Quarto-Quinto registra valori stabili:
L’offerta presente sul mercato è molto alta e non sempre i proprietari sono disposti a rivedere al ribasso le proprie richieste, ma c’è più voglia di comprare e la domanda è in aumento. A cercare sono soprattutto giovani coppie al primo acquisto e famiglie in cerca dell’abitazione sostitutiva, i tagli più richiesti sono trilocali e quadrilocali e la caratteristica più apprezzata è lo sfogo esterno vivibile, elemento che tuttavia non è semplice da trovare. Da segnalare una buona domanda ad uso investimento, sia di nuda proprietà (da destinare successivamente ai figli) sia di appartamenti già locati. A Quinto la maggior parte della domanda si concentra nella zona del lungomare, dove le abitazioni si scambiano a prezzi medi di 2700-3000 euro al mq, ma i valori possono raggiungere 3500 euro al mq se l’appartamento è particolarmente prestigioso e inserito in un contesto signorile.
Più interna e trafficata l’area di corso Europa, dove i valori immobiliari difficilmente superano i 2300 euro al mq.
Di stampo completamente diverso è il Quartiere Azzurro, che si sviluppa nella prima collina della città con contesti condominiali signorili e ville di prestigio, anche di grandi dimensioni, che possono raggiungere quotazioni elevate. I top price si possono raggiungere nelle zone centrali, dove gli attici toccano valori intorno a 4000 euro al mq.
A Nervi l’area compresa tra la piazzetta e la stazione offre piccole palazzine e villette di stampo prestigioso, che non di rado toccano 4000 euro al mq. I prezzi sono invece più contenuti nell’area di via Oberdan perché, nonostante sia centrale, è più trafficata e non sempre i palazzi hanno i balconi, le quotazioni oscillano intorno a 2000 euro al mq.
