È partita da Genova la proposta per una riforma delle locazioni commerciali da tempo in attesa di un aggiornamento normativo. A lanciare il sasso nello stagno Asppi – l’Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari – che nel capoluogo ligure ha organizzato un convegno dove sono state messe sul tavolo tutte le nuove necessità del mercato degli affitti legati agli immobili commerciali.
Non per caso il titolo era “Genova: un patto contro la desertificazione commerciale“. «L’idea di un patto vuole essere una suggestione di una presa di coscienza condivisa − spiega Valentina Pierobon, presidente provinciale di Genova e vicepresidente nazionale di Asppi − di una volontà comune che mette in campo gli attori che sono protagonisti del commercio nelle nostre città e che sono i piccoli proprietari, i commercianti e le Istituzioni locali. Oggi le locazioni commerciali sono disciplinate della legge 392 introdotta nel lontano 1978, norma legata a un mondo che nei fatti non esiste più. Quello che Asppi propone è una riforma che aggiorni la normativa rendendola più attuale e capace di rimettere in moto un mercato davvero a rischio sia per i proprietari di immobili che per gli esercenti commerciali: la nostra idea è quella in primo luogo di superare la rigidità dell’attuale impostazione contrattuale, conferendo maggiore autonomia alle parti, eliminando vincoli, come l’eccessiva durata di 6 anni più 6 anni e condizioni anacronistiche come l’indennità di avviamento».
Alfredo Zagatti, presidente nazionale Asppi, ha ribadito l’impegno del sindacato nel portare avanti una nuova stagione di confronto: «Questa battaglia, che potrebbe sembrare dal sapore retrò, nei fatti è di grande civiltà. La difficoltà è quella di fare incontrare tutte le esigenze, dei proprietari e dei commercianti, ma come è successo anche in passato non è impossibile, anzi, e questo convengo ne è la dimostrazione. La proposta della cedolare secca è fondamentale per il settore, e il fatto di poterla portare avanti con l’unione delle parti ha un altro significato, perché può portare benefici per tutti. Sappiamo che per i conduttori servono garanzie, ma quelle che proponiamo è una serie di misure che possano assegnare maggiore autonomia per i contraenti, mantenendo le tutele di tutti. Dal punto di vista locale, la nostra proposta è quella di portare avanti insieme alle amministrazioni la sperimentazione dei canoni concordati anche per gli immobili commerciali, settore dove la standardizzazione è più difficile».
Al centro del dibattito anche il tema della fiscalità. «Quando si parla di proprietà immobiliare non si può prescindere da un ragionamento anche sulla fiscalità – aggiunge Pierobon – è necessario che la cedolare secca venga introdotta anche per le locazioni commerciali, in linea con quanto avviene già nel settore abitativo, superando l’attuale dicotomia che prevede che lo stesso contribuente si veda applicati due regimi diversi di tassazione se possiede un’abitazione ed un negozio, magari anche nello stesso stabile».
«Quello che è stato portato oggi durante i lavori di questo convegno non interessa solo alle parti che oggi rinnovano il loro intento a trovare una sintesi, ma un vero e proprio interesse pubblico − sottolinea Paola Bordilli, assessore al Commercio, Artigianato del Comune di Genova − ed è significativo che questa proposta parta da Genova. Nel 2018, con la Soprintendenza abbiamo iniziato a mappare e trovare sistema per gestire le nuove aperture sulla base delle caratteristiche culturali e artistiche dei quartieri e delle vie Oltre a questo vincoli abbiamo aggiunto un bonus sulle locazioni, sulle nuove aperture e allargamento. Ma oltre a questo possiamo e dobbiamo pensare ad altri strumenti per salvaguardare il tessuto commerciale della città e di conseguenza il tessuto residenziale. Noi siamo disponibili a portare avanti questo lavoro di intesa e sintesi tra proprietari e locatori».
«Quello che è necessario oggi è tornare a fare programmazione, e per farlo però servono gli strumenti e lo studio dei dati – aggiunge Pippo Rossetti, consigliere regionale – Genova ha tanti centri urbani, e bisogna allargare gli interventi pianificati quartiere per quartiere. Il punto di partenza è la collaborazione tra le parti, e da qui l’importanza del patto proposto oggi da Asppi. Il piccolo commercio è un presidio sociale e culturale. Da parte di istituzioni e enti servono politiche fiscali serie e forti».
Oltre agli ospiti istituzionali, al convegno erano presenti anche le “controparti” del mercato delle locazioni commerciali, vale a dire i rappresentanti delle categorie del commercio, che si sono misurati con la proposta di Asppi: «Genova vive una stagione difficile, con calo demografico che fa si che venga generata meno ricchezza, anche se negli ultimi anni la cosa ha iniziato a arrestarsi – commenta Alessandro Cavo, presidente provinciale Confcommercio Genova – oggi a Genova ci sono zone un tempo appetibili dal punto di vista commerciale ma che adesso stentano a vedere nuove aperture o riaperture, creando anche un problema a cascata per l’appetibilità residenziale. Da qui il processo di desertificazione. La proposta di Asppi, quindi, la reputiamo positiva perché porta avanti gli interessi di tutti, e deve essere proposta anche a livello nazionale».
L’iniziativa di Asppi ha trovato anche la sponda di Confesercenti: «Devo ringraziare per questa iniziativa – dice Paolo Barbieri, direttore Confesercenti provinciale Genova – perché le soluzioni arrivano da proposte come queste e giornate come queste. Abbiamo visto le trasformazioni che sono in atto nelle nostre città, Genova su tutti, che ha delle peculiarità tutte sue. In questi decenni abbiamo visto gli stravolgimenti portati dalla diffusione prima dalla diffusione della grande distribuzione, poi la pandemia e l’esplosione del commercio on line, cosa che ha cambiato il tessuto commerciale e quello abitativo. Nella nostra città oggi le aperture di nuove attività sono dimezzate rispetto al 2013. Gli interessi tra commercianti, proprietari e istituzioni non sono affatto contrapposti, ma anzi sono comuni in questa fase».
«L’auspicio è che oggi sia solo un primo passo per arrivare a trovare risultati importanti e utili per tutti noi – sostiene Luca del Guasta, presidente provinciale Fimaa Genova – le dinamiche che portano alla desertificazione sono ampie e coinvolgono sia il tessuto urbano e sociale sia il tessuto commerciale delle città. Oggi siamo vincolati a leggi non aggiornate, per cui è necessario intervenire, mettendosi tutti intorno ad un tavolo, come fatto oggi durante questo appuntamento».
Sulla fiscalità anche su questo aspetto Asppi ha le idee chiare e ha pronta una proposta. «Parlare di aliquote Imu è un argomento sicuramente delicato, dalla cui impostazione dipendono i bilanci delle nostre amministrazioni locali e i conseguenti servizi erogati ai cittadini. Siamo consapevoli che esiste una difficoltà a recuperare risorse per far fronte alla crescita delle spese. Le Istituzioni, così come la politica, devono però avere il coraggio di riconoscere che ci sono zone delle nostre città che hanno perso del tutto vocazione commerciale, e che questo processo è incontrastabile e incontrovertibile. Di fronte a questo mutato scenario economico, sociale ed urbanistico è necessario pertanto rimodulare l’Imu fino ad arrivare ad abbatterla al minimo per tutti quelli immobili per cui è dimostrata un’oggettiva impossibilità di generare reddito, sia da vendita che di affitto. Non si può fare pagare ai piccoli proprietari immobiliari il prezzo di un mondo che ormai non esiste più».
Le richieste e le proposte dei piccoli proprietari sono chiare, ma come si può rimettere in moto il mondo del commercio, dando maggior respiro anche ai proprietari dei locali? Che soluzioni si possono trovare per contenere il fenomeno delle saracinesche abbassate che sempre di più investe il nostro Paese, non risparmiando nemmeno i centri delle grandi città metropolitane fino ad arrivare a compromettere la tenuta del tessuto economico dei piccoli centri abitati? Il ragionamento presentato dall’Associazione dei piccoli proprietari immobiliari è semplice, pur nella sua complessità attuativa: si tratta di mutuare l’esperienza del canone concordato introdotto nel settore abitativo con l’ultima riforma di settore del 1998, e provare a trasferirlo nei suoi principi generali alle locazioni commerciali.
Secondo Asppi «Il calmieramento dei canoni potrebbe essere un fattore incentivante all’apertura di nuove attività commerciali. Il costo degli affitti, date la criticità del settore, rappresenta sicuramente un elemento che può determinare o meno l’avvio di nuove attività. La nostra proposta prevede proprio come accade nel settore abitativo, un “sacrificio” economico in termini di redditività dell’investimento da parte dei proprietari, per andare incontro alle esigenze degli esercenti rappresentando in questo modo un incentivo per nuove aperture. È chiaro che questo “sconto” deve essere ricompensato in termini di agevolazioni fiscali da parte delle Amministrazioni, oppure dai possibili investimenti pubblici da concentrare in termini di servizi o arredo urbano, in un’ottica di riqualificazione territoriale. Di contro l’esercente, affinchè l’equilibrio del “patto” a cui facciamo riferimento sia garantito, potrà contribuire all’investimento impegnandosi ad apportare migliorie all’immobile, oppure concorrendo a iniziative di valorizzazione dell’area».
