Why Sanremo? La Riviera dei Fiori si sta confermando per molti aspetti come un territorio unico nel Mediterraneo e Sanremo è la sua perla. Che cosa la rende tale? Quali sono vocazione e potenzialità della Riviera dei Fiori e di Sanremo?
Per rispondere a questi interrogativi Gabetti ha organizzato un evento ieri sera al Casinò di Sanremo, dove sono stati presentati dati oggettivi elaborati dall’Ufficio Studi del gruppo. Dai quali risulta che lo sviluppo, in atto e potenziale, del territorio, si deve a un complesso di driver di diversa natura. E la composizione del panel dei componenti della tavola rotonda che ha commentato i dati esposti riflette questa complessità: sono intervenuti: Alberto Biancheri, sindaco di Sanremo, Adriano Battistotti, presidente del consiglio sindacale del Casinò di Sanremo, Alessandro Lombardo, direttore commerciale del gruppo Gabetti, Enrico Cestari, direttore di Gabetti Home Value, Roberto Busso, ad del gruppo Gabetti, Angelo Berlangieri, presidente di Confindustria Savona, Emanuele Ferraloro, presidente di Ance Liguria, Matteo Paracchini, consigliere delegato di Federalberghi, Sanremo, Beppe Zaoli, presidente dello Yacht Club di Sanremo.
Caratteri distintivi della Riviera dei Fiori, sono eventi di calibro nazionale e internazionale legati alla musica, allo sport, al cinema e al cibi, la densità di porti nautici, 9, con 5 mila posti barca, il paesaggio variegato con sentieri per il trekking e pista ciclabile (una delle ciclovie più lunghe d’Europa, il clima mite, la vicinanza della Costa azzurra, con laeroporto di Nizza a meno di 65 km di distanza.
Sanremo può contare sul Porto Vecchio (pubblico), riservato prevalentemente a pescherecci e natanti da diporto e imbarcazioni fino a 16 metri e su Porto Sole (privato), che ospita imbarcazioni medio-grandi e yacht con una lunghezza massima di 90 metri.
La città ha attraversato fasi molto diverse nel corso della sua storia. È stata, negli ultimi decenni dell’Ottocento e all’inizio del Novecento, centro di ritrovo mondano dell’aristocrazia e delle classi abbienti europee, con la conseguente nascita di grandi alberghi e ville lussuose. Alla vigilia della prima guerra mondiale Sanremo era una delle più rinomate stazioni climatiche europee e la prima in Italia. La sua fama non venne meno neanche nei decenni tra le due guerre, nonostante gli sconvolgimenti sociali avvenuti in Europa.
Nel secondo dopoguerra, fino agli anni Cinquanta, affluirono nella Città dei Fiori, anche grazie all’attrazione del Casinò, i ceti medio-alti del Piemonte della Lombardia. Furono riabitate ville abbandonate ma anche costruiti nuovi condomini. Che si moltiplicarono con il boom economico, fino a cambiare, in parte il volto della città. Lo stesso processo avvenuto a Rapallo. L’immagine e la capacità di accoglienza anche ad alto livello di Sanremo non sono però venuti mai meno, grazie al clima, agli spettacoli mondani, alle manifestazioni sportive, al Festival della Canzone. Questa evoluzione si riflette nell’eterogeneità dei valori immobiliari del mercato sanremese.
Un dato, comunque, prevale e attesta la forza crescita dell’attrattività di Sanremo, nel settore residenziale dal 2013 al 2021 le compravendite segnano una variazione di +128%. E il turismo è vivace tutto l’anno grazie sia a eventi come il Festival della canzone e alla Fiera d’Ottobre sia al clima mite. Nel 2022 gli arrivi sono stati +59% rispetto al 2021. Vi è un’altissima percentuale di stranieri con in testa Francia, Germania e Svizzera, tanto che nei primi due mesi del ’23, gli arrivi sono cresciuti del +18% nella sola città di Sanremo.
In questo processo sono stati determinanti i driver di sviluppo avviati dall’amministrazione cittadina. Attualmente è in corso l’iter per operare investimenti del valore complessivo di oltre 150 milioni di euro, tra fondi Pnrr e in partenariato pubblico-privato. Di questi interventi, i più rilevanti sono la riqualificazione del Porto Vecchio e di Portosole con la costruzione del nuovo hotel di lusso, il nuovo Palazzetto dello sport, il completamento dell’Aurelia Bis Sanremo, variante ponente determinante per lo sviluppo viabilistico e urbanistico della città, e il nuovo parking di Piazza Eroi, ovvero un intervento che prevede la realizzazione di un parcheggio interrato da 200 posti auto e la riqualificazione della piazza, la riqualificazione della Pinqua, la rigenerazione del Mercato dei Fiori, il restauro di Villa Mercede e Villa Magnolie, il completamento e la riqualificazione dell’area sport Pian di Poma.
L’andamento positivo dei flussi turistici necessariamente deve fare i conti con il settore hospitality. Un settore che in Italia negli ultimi anni sta conoscendo una forte vivacità: le compravendite di hotel negli ultimi 10 anni sono aumentate del +132% a livello italiano, con una media di 573 transazioni l’anno e un volume investito pari a 1,3 Mld di euro. Sono aumentate nettamente le strutture luxury, upper scale & upscale degli hotel (dati Istat 2012-2022): +19% i 4 stelle, + 57% i 5 stelle, – 34% gli hotel a una stella, -23% quelli a due stelle.
«Contestualizzando quanto sta avvenendo a livello nazionale sull’hospitality – ha puntualizzato Alessandro Lombardo – negli ultimi 10 anni, il numero degli hotel di Sanremo si è ridotto del 25% a favore di un aumento del numero degli esercizi extra-alberghieri: questo perché l’offerta alberghiera risulta in gran parte non in linea con gli standard internazionali emergenti . Tuttavia, alla luce del trend nazionale che vede il settore dell’hospitality in forte ripresa, Sanremo avrebbe tutte le carte in regola, se guardiamo alle sue vocazioni, per dotarsi di una offerta ricettiva alberghiera al pari delle grandi mete della Costa Azzurra. Questo sarà possibile attraverso un necessario cambio di mindset degli alberghi per sposare una visione più internazionale nella gestione dell’albergo, oltre a un processo di riqualificazione e rebranding del prodotto. Post riqualificazione si stima che l’aumento del valore di una struttura alberghiera sia attorno al +35%. Bisogna pertanto investire, questo è il messaggio che vogliamo dare. Ci siamo chiesti cosa possa mancare al territorio sanremese per diventare ancora più attrattivo: sicuramente un sistema infrastrutturale più efficiente per rendere la città più connessa, ma anche un’offerta immobiliare che risponda alle vocazioni del territorio e alle nuove esigenze della domanda. Occorre intercettare nuovi investitori che vadano a colmare quel gap che penalizza Sanremo in termini di attrattività rispetto alle grandi mete della Costa Azzurra o del Levante».
In questa prospettiva risulta di importanza strategica l’offerta di immobili di altissima qualità come attestano i progetti relativi a Villa Fiorita e Villa Nouveau.
Per quanto riguarda il mercato residenziale, dei 1.157 immobili transati a Sanremo nel 2021, il 50% riguarda la prima casa (budget di spesa da 180 a 240 mila euro, da 230 a 300 mila euro per immobili signorili). L’altro 50% riguarda il mercato delle seconde case, con il 70-80% di immobili con valore dai 250 mila euro in su. La provenienza degli acquirenti è soprattutto dal basso Piemonte e Torino, Lombardia, Francia (soprattutto il dipartimento del Var), Russia, Inghilterra e Paesi Scandinavi.
Le tipologie maggiormente richieste sono i bilocali/trilocali ristrutturati con vista panoramica, vicinanza al mare e posto auto. I prezzi sono stabili da dopo il Covid, con un budget medio di spesa che varia in base all’acquirente: bilocale/trilocale usato per cliente in cerca di prima casa sui 150 mila euro, dai 250 ai 350 mila euro per le seconde case.
I tempi medi di vendita sono 3-4 mesi, mentre gli sconti medi in fase di chiusura delle trattative sono circa del 3-5% per alloggi di qualità. Le zone più richiesta sono: il quartiere Foce, il Centro, via Padre Semeria, San Martino, Brezza-Treponti e il lungo mare ciclabile.
Il mercato delle seconde case a Sanremo attrae sia acquirenti nazionali (soprattutto dal basso Piemonte, da Torino e dalla Lombardia) sia internazionali. Le principali presenze turistiche dall’estero provengo da Francia, Regno Unito (a Sanremo sono presenti di 3 chiese anglicane, a conferma del fatto che la presenza britannica è storicamente forte), Scandinavia e Russia. I russi, altra comunità storicamente presente nella Riviera dei Fiori, rappresentano un target alto-spendente, interessato soprattutto alle ville più esclusive di valore tra i 5-6 milioni di euro. A oggi questo mercato è in flessione, a seguito dello scoppio del conflitto con l’Ucraina.
Il residenziale in affitto risulta avere un’ottima redditività (si affitta fino a 300 giorni all’anno in short rent). La più richiesta è la categoria di fascia alta: durante i 10 giorni del Festival di Sanremo, nel 2023 la richiesta per un bilocale in affitto ha raggiunto i 2.500 euro a settimana e l’offerta non è riuscita a soddisfare la domanda.
Analizzando le classi dimensionali delle unità residenziali transate nel 2021 a Sanremo, si nota come la maggior parte degli immobili compravenduti sia di taglio compreso tra i 50 e gli 85mq (42%), seguito da quelli immediatamente più piccoli (fino a 50mq con il 26%) e più grandi (tra gli 85 e i 115mq con il 18%).
