Il mercato immobiliare ligure nel 2022 è risultato particolarmente attivo con transazioni in aumento rispetto agli anni precedenti, riduzione dei tempi di vendita e lieve contrazione dei prezzi.
Le dinamiche di mercato, a livello regionale, sono state influenzate in particolare dalle compravendite nella città di Genova e da quelle realizzate nella provincia di Savona.
È la fotografia scattata dalla nuova edizione di Real Estate Data hub, il report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX.
Secondo i dati analizzati, in Liguria le preferenze degli acquirenti si stanno orientando verso soluzioni più spaziose, con una prevalenza di immobili con più di 4 locali rispetto ad altre regioni, anche se la categoria più apprezzata si conferma quella dei trilocali, come a livello nazionale.
Nel territorio ligure si registra una lieve riduzione dei tempi di vendita rispetto al 2021, con una media di soli 126 giorni, in linea con il trend nazionale e con i tempi registrati a Genova che si aggirano sui 133 giorni nel terzo trimestre 2022.
Sul fronte dei prezzi, nel capoluogo ligure si rileva un calo del 5% rispetto al 2021. Dopo aver toccato il minimo di 1.195 euro al metro quadro nel primo trimestre 2022, al 30 settembre 2022 i prezzi medi sono risaliti a quota 1.217 euro al metro quadro; prezzi comunque lontani dai 1.320 euro al metro quadro registrati nel primo semestre del 2021.
Dal punto di vista delle unità transate, il comparto direzionale vede un sostanziale incremento nel primo semestre del 2022, superiore allo scorso biennio e al periodo precedente la pandemia (2019). L’aumento del numero di transazioni è accompagnato anche da un trend positivo degli investimenti: il primo trimestre registra un livello significativamente in crescita rispetto allo stesso periodo dell’ultimo triennio; trend confermato (con minore intensità) anche nel Q2.
Analizzando l’andamento dell’immobiliare commerciale, per le vie dello shopping di Genova si assiste a una dinamica particolare. I dati relativi ai mq disponibili rivelano un incremento costante dal 2019 al 2021 (momento di massima “vacancy”). Al contrario di quanto ci si sarebbe aspettato, però, i canoni di locazione medi richiesti non hanno seguito un trend di riduzione: la spiegazione risiede probabilmente nella generale scarsità di prodotto che caratterizza questa città.
Sul fronte logistico, nonostante Genova rappresenti un polo cruciale per le merci importate via mare e distribuite in tutta Italia, l’offerta attuale non è adeguata alla domanda: il mercato degli spazi logistici risulta saturo e con uno stock carente. I canoni di locazione degli immobili logistici sono perlopiù compresi tra i 50 euro/mq/anno e 60 euro/mq/anno, con picchi per gli immobili nel distretto logistico del porto di Genova nell’intorno dei 100 €/mq/anno.
A livello nazionale il mercato immobiliare residenziale sta manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse. Il rallentamento previsto per il prossimo biennio presenterà grandi sfide, ma offrirà anche interessanti opportunità per investire nell’immobiliare. «Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito», commenta Dario Castiglia, ceo & founder di RE/MAX Italia. Secondo il gruppo immobiliare in franchising, infatti, il mattone si confermerà bene rifugio contro l’inflazione in un mercato più equilibrato in fase di consolidamento, con un minor numero di transazioni attese che tenderà a riallinearsi ai trend di crescita del 2019.
Per quanto riguarda il mercato creditizio, dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con Cap e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B).
Nel mercato corporate, la performance a livello nazionale ha visto il comparto logistico ancora con un ruolo centrale in termini di volumi di investimento nel 2022; Il settore direzionale conferma di aver superato il periodo più difficile, con volumi che hanno recuperato i livelli pre-pandemia, grazie soprattutto a transazioni di grandi dimensioni e, infine, il retail, si conferma meno rapido nella ripresa, registrando però un volume di investimento in aumento, quasi raddoppiato rispetto al primo semestre dello scorso anno.
Per quanto riguarda le prossime mosse degli investitori Paolo Ranieri, socio e consigliere di Avalon Real Estate, spiega: «Dato l’aggiustamento al rialzo dei rendimenti dovuto all’incremento dei tassi di interesse e all’inflazione, il mercato corporate offrirà nel breve-medio periodo importanti opportunità, soprattutto per gli spazi direzionali e Build To Rent residenziale».
