Nel primo semestre del 2015, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’ufficio studi Gabetti, presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo genovese ha mostrato segnali positivi per il mercato immobiliare residenziale.
Nel primo semestre 2015 le quotazioni sono state sostanzialmente stabili, solo con una lieve diminuzione complessiva (-1%), anche se si riscontrano differenze a livello delle specifiche zone; tale situazione arriva dopo una sensibile diminuzione che ha caratterizzato il 2014, con una variazione del -6% nel I semestre e del -5,5% nel II semestre dell’anno.
La diminuzione dei prezzi, unita all’aumento delle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, aveva contribuito già lo scorso anno al maggiore dinamismo di mercato (+15% le compravendite) non solo nelle zone centrali e semicentrali di maggiori appeal del Levante, ma anche una lieve ripresa per alcune zone del Ponente.
Nel primo semestre 2015, si sono realizzate complessivamente 2.577 transazioni residenziali, con una variazione per il secondo trimestre del +4,4%, per un totale di 1.428 compravendite (dati Agenzia del Territorio).
I volumi delle compravendite osservati nel 4° trimestre del 2013 e nel 1° trimestre del 2014, possono essere stati influenzati dall’entrata in vigore, a partire dal 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari. Tale disciplina, normalmente più vantaggiosa può avere per questo indotto gli acquirenti a traslare la stipula degli atti di compravendita al 2014, con l’effetto di far risultare più depresso l’andamento dell’ultimo trimestre del 2013 e, per contro, più positivo l’andamento del 1° trimestre 2014.
Un altro dato positivo, che contribuisce al maggiore dinamismo di mercato, è relativo alle tempistiche medie di vendita, in progressiva diminuzione. In media nel primo semestre 2015 sono stati intorno ai 5-6 mesi, ma secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, si riscontrano anche tempi più brevi per le migliori occasioni come rapporto qualità/prezzo. Al contrario le soluzioni di scarso appeal, in termini di prezzo, zona e tipologia, hanno tempi di vendita molto più lunghi.
Gli sconti in sede di chiusura delle trattative, nel I semestre 2015, sono stati mediamente intorno al 10-15% con punte superiori per le zone periferiche.
Per quanto riguarda il segmento pregio è rimasta stabile la domanda in zona di Albaro, soprattutto nelle vie Giordano Bruno, Righetti, Zara, Guerrazzi, Bovio, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa; bene anche Nervi, soprattutto in zona Pescetto, Palme, S. Ilario; in zona Quarto la domanda si orienta invece a viale Quartara, Geneys, ponte dell’Ammiraglio.
«Nel primo semestre del 2015 abbiamo registrato una dinamica positiva in termini di compravendite – dice Roberto Ruocco, titolare dell’agenzia immobiliare Gabetti di Genova Centro-Foce – si conferma un interesse per il Centro e il Levante, le zone più domandate per il target con disponibilità medio-alte, ma anche una dinamica positiva per altre zone del Ponente, tra cui Marassi, S. Fruttuoso, Oregina, San Teodoro e Molassana. In questo caso gli elementi che hanno contribuito alla ripresa delle compravendite sono stati la diminuzione dei prezzi e la ripresa delle erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni alle famiglie».
Genova, dati primo semestre immobiliare
Andando nel dettaglio delle specifiche zone, in Centro le quotazioni sono state stabili intorno ai 3.150 euro al mq per il signorile in buono stato e a 2.400 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato. Il signorile ristrutturato a nuovo ha quotazioni intorno ai 3.800 euro al mq, ma l’offerta di particolare pregio più raggiungere valori superiori, a seconda delle specifiche caratteristiche.
La zona del Centro Storico presenta quotazioni per l’usato medio in buone condizioni intorno ai 1.350 euro al mq, ma occorre fare una distinzione tra la zona dell’Università, oggetto di iniziative di riqualificazione, e la restante parte (Pré, zona via del Campo, San Bernardo) che rimane popolare.
La zona Porto Antico ha quotazioni che si attestano intorno ai 1.000 € al mq per l’usato in buono stato di tipologia economica e a 1.700 € al mq per la tipologia media.
Nel centro est la zona di Castelletto ha quotazioni intorno ai 2.300 euro al mq per il medio in buono stato, mentre siamo a 2.900 euro al mq per il signorile in buono stato e a 3.450 euro al mq per il signorile ristrutturato a nuovo.
Carignano conferma quotazioni intorno ai 2.850 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si passa a 3.250 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 4.200 euro al mq per il ristrutturato a nuovo.
Stabili i prezzi in zona di Principe, che ha quotazioni di 1.250 euro al mq per il medio in buono stato e di 950 euro al mq per la tipologia economica. Lievi cali in Sampierdarena a 900-1.075 euro al mq per l’usato in buono stato medio e signorile.
A Granarolo le quotazioni sono state stabili a 1.700 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni e a 2.000 euro al mq per la tipologia signorile.
In Bassa Val Bisagno le quotazioni sono state stabili nelle zone di Marassi (1.350 euro al mq per l’usato in buono stato) e San Fruttuoso (1.550 euro al mq). In alta Val Bisagno si sono registrate quotazioni stabili per Molassana (1.150 euro al mq per l’usato medio in buono stato) e Staglieno che ha quotazioni per le soluzioni economiche e medie usate in buono stato intorno ai 700-850 euro al mq).
Passando al medio Levante, mantengono una buona richiesta Albaro, che ha quotazioni di 5.000 euro al mq per in signorile nuovo/ristrutturato e di 4.050 euro al mq per il buono stato, mentre l’usato medio in buone condizioni si conferma intorno ai 3.100 euro al mq. Anche in questa zona gli immobili di particolare pregio raggiungono quotazioni più elevate rispetto alle medie indicate.
Foce ha prezzi medi intorno ai 2.650 euro al mq per il signorile in buono stato e di 3.250 euro al mq per il ristrutturato a nuovo, mentre l’usato medio in buone condizioni ha valori medi di 2.300 euro al mq.
Sturla ha mostrato lievi flessioni delle quotazioni, che sono intorno ai 2.950 euro al mq per il signorile in buono stato e di 2.450 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni. «Nel primo semestre 2015 abbiamo riscontrato una dinamica positiva in termini di transazioni – commenta Giovanni Ceraso, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Albaro e Sturla – tra gli elementi che hanno contribuito, si segnala la maggiore propensione dei proprietari venditori a riallineare i prezzi richiesti ai parametri attuali, favorendo l’incontro tra domanda e offerta. La diminuzione dei prezzi ha inoltre immesso sul mercato soluzioni interessanti per acquisto a scopo investimento, in ottica di messa a reddito: in questo caso parliamo di zone quali San Fruttuoso, Marassi e San Martino, che, per posizione, raccolgono una buona domanda in locazione da parte di studenti. La richiesta in tal senso si orienta ad appartamenti in buone condizioni tra i 60 e gli 80 mq. Per quanto riguarda il mercato della zona di Albaro, che conferma la sua appetibilità per famiglie consolidate, il taglio maggiormente richiesto si conferma l’appartamento di 120-150 mq già ristrutturato».
Quotazioni in calo in zona San Martino, in cui la media è di 1.750 euro al mq per il medio usato in buono stato e per Borgoratti dove le stesse tipologie hanno valori medi intorno ai 1.375 euro al mq.
Per quanto riguarda il Levante, a Nervi si sono registrate lievi flessioni: il signorile in buono stato ha prezzi intorno ai 3.800 euro al mq, mentre il ristrutturato a nuovo si attesta a circa 4.850 euro al mq.
Lievi flessioni anche a Quinto: per le stesse soluzioni siamo intorno ai 3.800 e 4.600 euro al mq (si distinguono da tali valori medi gli immobili di particolare pregio che possono raggiungere quotazioni superiori).
Come sottolinea Cristiano Tommasini, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Nervi e Borgoratti: «Le zone di Albaro, Nervi e Quinto hanno mostrato nel primo semestre 2015 un andamento positivo in termini di domanda e compravendite. Abbiamo riscontrato inoltre una ripresa della domanda di investimento anche per alcune zone del centro, tra cui il Quadrilatero, la zona Teatri e XX settembre. Stabili invece le zone di San Martino e Borgoratti».
Nel medio Ponente si sono registrati prezzi in lieve calo per Cornigliano dove le quotazioni per l’usato in buono stato si attestano tra i 650 e i 1.075 euro al mq. Qui, così come nella zona di Sampierdarena bassa, il mercato sta mostrando ancora difficoltà, rispetto ad altre zone periferiche.
In zona Certosa le quotazioni sono intorno ai 900-1.100 euro al mq per le soluzioni usate in buone condizioni, medie e signorili. «Nel primo semestre del 2015 abbiamo registrato un andamento stabile in termini di compravendite, rispetto al semestre precedente, che aveva già mostrato un trend positivo – dichiara Bruno Salvetti, titolare dell’agenzia Grimaldi Genova Certosa- la tipologia maggiormente richiesta in zona Certosa si conferma il trilocale, con budget sotto i 100.000 euro, per soluzioni che necessitano di alcuni interventi di ristrutturazione. Bene nel semestre anche il mercato della locazione, che ha visto un aumento delle richieste per bilo/trilocali da parte di giovani coppie, con canoni intorno ai 400 euro mensili».
A Sestri Ponente si sono registrati lievi cali: il medio usato in buono stato ha quotazioni intono ai 1.350 euro al mq, mentre per le soluzioni usate di tipologia economica si arriva a 1.000 euro al mq.
Nel Ponente si è riscontrata una stabilità dei valori a Pegli, dove le quotazioni medie per le soluzioni in medie buono stato sono di 2.150 euro al mq.
