Il mercato immobiliare genovese è partito con il piede giusto nel 2026: nei primi sei mesi dell’anno, l’Indice di performance delle compravendite residenziali a Genova registra un trend in costante crescita, perfettamente in sintonia con i dati rilevati nelle 13 principali città italiane.
A spingere verso l’alto le performance del capoluogo ligure sono diversi fattori: in primis una maggiore vicinanza tra la domanda e i prezzi di vendita, seguita da tempi di riassorbimento degli immobili più rapidi, un forte interesse da parte dei compratori e una ripresa della dinamica dei prezzi. Resta invece stabile rispetto allo scorso semestre il volume totale delle compravendite.
Un quadro chiaro e dettagliato del settore, presentato all’interno del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 targato Nomisma.
Comparto residenziale
Con 9.273 compravendite registrate nel 2025 (fonte Agenzia delle Entrate), in crescita del 5,5% rispetto all’anno precedente, il mercato residenziale di Genova ha raggiunto il livello di attività più elevato dal 2006, confermando il rafforzamento della fase espansiva. La domanda intermediata dalle agenzie si distribuisce in modo equilibrato tra acquisto e locazione. Sul fronte delle compravendite, il principale ostacolo alla conclusione delle trattative continua a essere rappresentato dagli elevati prezzi richiesti, seguito dalle difficoltà di accesso al credito, una dinamica comune ai principali mercati italiani. Nonostante ciò, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere moderatamente (+0,7% per gli immobili nuovi o ristrutturati e +0,8% per quelli usati rispetto al semestre precedente), con gli incrementi più marcati nelle zone centrali. Il mercato evidenzia inoltre un miglioramento degli indicatori di liquidità. I tempi di vendita si riducono ulteriormente, toccando il minimo storico della serie per le abitazioni in ottimo stato, mentre lo sconto medio sul prezzo richiesto scende al 4% per gli immobili nuovi e al 10,5% per quelli usati. Anche il mercato della locazione conferma un andamento favorevole. I canoni proseguono il percorso di crescita avviato nel 2020, aumentando del +2,5% nel semestre, con gli incrementi più sostenuti nelle aree periferiche. I tempi medi di assorbimento si attestano a 2,5 mesi, in linea con la media delle principali città italiane, mentre il rendimento lordo da locazione sale al 6%, il valore più elevato rilevato dal 2000.
Comparto non residenziale
Anche il mercato direzionale ha evidenziato un deciso rafforzamento dell’attività transattiva nel 2025. Le 212 compravendite di uffici concluse nell’anno rappresentano non solo un incremento del 45,2% rispetto al 2024, ma anche un nuovo massimo dal 2008 ad oggi, superando il precedente record del 2022.
Nel primo semestre 2026, tuttavia, il comparto continua a risentire della debolezza dei valori, con prezzi in calo del -3,6% su base annua e dell’-1,3% rispetto al semestre precedente, in linea con l’andamento osservato nelle principali città monitorate. Nonostante ciò, gli indicatori di liquidità mostrano segnali di miglioramento con i tempi medi di vendita che si riducono a 8 mesi, pur restando leggermente superiori alla media nazionale, mentre lo sconto medio sul prezzo richiesto scende dal 14,5% al 13%, confermando una maggiore convergenza tra domanda e offerta. Sul mercato della locazione permane invece una fase di debolezza. I canoni registrano una flessione più accentuata rispetto alla media delle grandi città (-2,4% su base annua e -1,2% semestrale), mentre il rendimento lordo da locazione si mantiene stabile al 5,9%. Anche i tempi medi di assorbimento restano invariati a 5,5 mesi, pur con marcate differenze territoriali. Si passa dai 4 mesi delle aree centrali ai 7 mesi delle zone periferiche.
Il mercato genovese dei negozi nel 2025 ha presentato un andamento opposto rispetto a quello degli uffici, registrando un decremento delle compravendite. Il territorio genovese a consuntivo dello scorso anno ha avuto 490 transazioni di negozi, il -2,4% rispetto al 2024 (dati Agenzie delle Entrate). Per quanto riguarda i valori, nel primo semestre 2026 anche il comparto commerciale ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-3,4% annuale e -1,1% semestrale). Con riferimento agli sconti medi applicati, Nomisma rileva come si siano ridotti dal 14% all’11,5%, il valore più basso registrato dal 2008. La forbice tra le diverse zone urbane continua a essere ampia, con valori che variano dal 7,6% del centro al 15,3% della periferia. I tempi medi di vendita rimangono stabili (7 mesi), così come accade per quelli di locazione (4,8 mesi). Sul versante della locazione, la flessione dei canoni medi (-2,4% su base annua e -1,4% su base semestrale) risulta più marcata rispetto a quella registrata nella maggior parte delle altre città monitorate. Il rendimento medio lordo annuo da locazione si mantiene stabile al 7,7%.
Previsioni settore residenziale
Per il secondo semestre 2026 le previsioni degli operatori evidenziano una sostanziale stabilità dei prezzi medi e del numero di locazioni. Le attese indicano invece un’ulteriore crescita del livello dei canoni e una diminuzione del numero di contratti di compravendita.