Nel primo semestre 2025 l’Indice di performance del mercato residenziale della compravendita a Genova mostra un trend in calo. Gli indicatori che hanno contribuito a tale andamento sono l’intensità della domanda e la dinamica dei prezzi (entrambi in lieve calo) e la convergenza tra prezzo offerto e richiesto. Soltanto la dinamica delle compravendite rimane l’unica componente in aumento rispetto al semestre scorso. È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma.
Comparto residenziale
A Genova le transazioni nel residenziale registrate dall’Agenzia delle Entrate nel 2024 (8.770) sono superiori del 3% rispetto al 2023. Il risultato è leggermente migliore di quello nazionale (+1,3%), un trend che trova conferma anche nel primo trimestre 2025 che, con 2.155 transazioni, ha segnato un aumento del 13,5% tendenziale. La dinamica registrata nel primo trimestre arriva in risposta alla riduzione dei tassi di interesse sui mutui in atto e al conseguente allentamento degli standard creditizi delle banche. Nomisma evidenzia come sia in aumento la quota di compravendite sostenute da mutuo (69% dei casi, contro il 61% di sei mesi fa). In tale contesto di mercato, i prezzi medi delle abitazioni usate diminuiscono su base semestrale del -0,3%. Dei 13 grandi mercati monitorati da Nomisma Genova è l’unica città che presenta una variazione negativa dei prezzi. Lo sconto medio sul prezzo richiesto per un’abitazione usata aumenta leggermente rispetto a sei mesi fa (12,5%), mentre si conferma al 5,5% per le proprietà in ottimo stato. I tempi medi di vendita sono stabili a circa 5 mesi e mezzo, tra i più altri della media nazionale.
Sul fronte della locazione, crescono i canoni medi delle abitazioni usate sia su base annuale (+2,5%), che semestrale (+1,6%). In lieve aumento i rendimenti medi lordi da locazione, oggi pari al 5,8%, un valore elevato per il capoluogo ligure che non si registrava dalla metà degli anni Duemila. Si confermano anche gli esigui tempi di assorbimento, assestati ai minimi storici per la città di Genova, che variano tra i circa 2 mesi del centro e delle zone di pregio, ai circa 3 mesi delle zone periferiche.
Comparto non residenziale
Se nel primo semestre 2024 il mercato genovese degli uffici aveva segnato una ripresa tendenziale del +34% del numero di compravendite, nel secondo semestre la contrazione degli scambi è stata così intensa da portare ad una variazione annuale negativa (-6,4% rispetto al 2023). Nel primo semestre 2025, il comparto ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-2,6% annuale e -1,4% semestrale), con decrementi superiori alla media del panel monitorato (-1,3% annuale e -0,9% semestrale). I tempi medi di vendita sfiorano i 9 mesi, leggermente più elevati della media delle grandi città italiane. La liquidità del mercato è più elevata nelle zone centrali e del Business District, dove tempi di vendita (7-8 mesi) e sconti (circa 11-12%) sono più contenuti rispetto al resto del mercato. Gli sconti medi sono tornati al 14,5%, i più alti tra le 13 città monitorate dopo quelli di Palermo. Anche sul fronte della locazione, la flessione dei canoni medi (-2,2% annuale e -1,8% semestrale) è nettamente superiore rispetto alla media nazionale. Il rendimento medio lordo annuo è stabile al 5,9%, mentre i tempi medi di locazione tornano a salire (6,1 mesi).
Il mercato genovese dei negozi nel 2024 ha presentato un andamento opposto rispetto a quello degli uffici, registrando un ulteriore incremento delle compravendite che, con 502 transazioni, si assestano sul picco massimo degli ultimi 16 anni, in aumento del 3% annuo. Per quanto riguarda i valori, nel primo semestre 2025 anche il comparto commerciale ha registrato variazioni negative dei prezzi medi (-1,8% annuale e -0,5% semestrale). Con riferimento agli sconti medi, tornati al 14,5%, si divarica ulteriormente il gap tra l’8,5% del centro e il 20% della periferia. I tempi medi di vendita rimangono tutto sommato stabili (7,4 mesi), così come accade per quelli di locazione (5,3 mesi). In flessione i canoni medi (-1,9% annuale e -1,1% semestrale), mentre il rendimento medio lordo anno da locazione si assesta al 7,6%.
Previsioni settore residenziale
Per il secondo semestre 2025, l’outlook degli operatori prospetta stazionarietà per il numero dei contratti di compravendita e per i prezzi medi. Le attese sono, invece, di una crescita del numero di locazioni e del livello dei canoni, previsti in leggero ulteriore rialzo.
