Valori immobiliari in calo per le località turistiche liguri (-1,4%), con la provincia di Genova che segnala il maggior ribasso, -3%, mentre “regge” il ponente: -0,9% in provincia di Savona, -0,6% in provincia di Imperia. È il trend messo in luce dall’ultima analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, relativo alla variazione dei prezzi degli immobili turistici nel secondo semestre 2020.
Provincia di Genova
Sul mercato della casa vacanza di Arenzano si registra una domanda crescente che arriva da Lombardia e Piemonte. Nonostante un rallentamento dovuto alle restrizioni e alle difficoltà di raggiungimento del territorio, l’analisi segnala un crescente interesse per l’acquisto della casa vacanza. Pochi gli investitori che comprano per mettere a reddito. Il budget medio oscilla da 150-160 mila euro per i piccoli tagli fino ad arrivare a oltre 300 mila euro per le soluzioni più ampie. Diversi acquirenti hanno investito pensando alla possibilità di poter lavorare in smart working. C’è bassa offerta sul mercato immobiliare, anche di nuova costruzione. Solo pochi interventi possono arrivare a 5 mila euro al mq. Per una soluzione in buono stato vicino al mare, di 30-40 mq si spendono intorno a 150-160 mila euro. Per una soluzione più ampia, intorno a 100 mq, si può arrivare a 450-500 mila euro. C’è stato un lieve aumento delle tipologie abitative più lontane dal centro e prive di vista mare oppure nelle zone collinari (in questo caso c’è la vista) alla luce delle nuove richieste abitative, dalle quali emerge una preferenza verso gli immobili con spazi esterni vivibili.
A Chiavari nella zona del centro e del centro storico, persone di Genova, della Lombardia e dell’Emilia-Romagna, cercano soluzioni termo-autonome, con una buona esposizione e dotate di spazi esterni. La zona del lungomare (corso Valparaiso, corso Cristoforo Colombo), nella parte più vicina a Ponente, è quella più costosa. Per palazzi degli anni Sessanta e Settanta, fronte mare, si toccano punte di 5.000-6.000 euro al mq contro una media del fronte mare di 4.000-5.000 euro al mq. Nelle zone centrali, in particolare nel centro storico, si segnalano valori medi di 3.000 euro al mq per immobili in buono stato e dotati di spazi esterni. Mediamente in centro i prezzi si aggirano intorno a 2.000 euro al mq.
La domanda di casa vacanza si orienta, in particolare, su piccoli tagli, bilocali e trilocali, su cui investire non oltre 200 mila euro. Riscuotono sempre un certo successo le tipiche case liguri d’epoca del centro storico: si tratta di soluzioni caratteristiche, ristrutturate e dotate di riscaldamento autonomo, spesso senza ascensore, con prezzi medi di 3.000-3.500 euro al mq e top price di 4.000 euro al mq. Nella zona di Levante prevalgono gli acquisti di prima casa, ma, nell’ultimo anno, sono aumentate le richieste di casa vacanza e di case da destinare a uso investimento. Questo ha determinato una ripresa di alcune zone che, fino a qualche tempo fa, erano poco considerate perché più distanti dal mare e che oggi sono apprezzate perché offrono soprattutto soluzioni indipendenti. Tra queste c’è la zona Rialto dove si possono trovare soluzioni indipendenti con giardino e vista mare. Ad acquistare la casa vacanza sono prevalentemente persone residenti a Milano e Genova che impiegano mediamente capitali di 170-180 mila euro se desiderano stare nelle zone centrali o intorno a 110-140 mila euro se preferiscono le zone più periferiche. Altra zona apprezzata è quella di Case Sparse dove le quotazioni sono decisamente più contenute (1.500-2.000 euro al mq) e, per questo motivo, si cercano soprattutto soluzioni indipendenti. Come seconda casa è apprezzata anche la zona centrale della cittadina, quella disegnata da corso Italia, corso Valparaiso e corso Genova dove, per immobili in condomini degli anni Sessanta e Settanta, posizionati fronte mare si raggiungono anche 5.000 euro al mq. Sul lungomare che volge verso Levante, area che ha subito meno riqualificazioni nel tempo ed è anche meno servita a livello commerciale, un buon usato scende a 2.500 euro al mq. La cittadina, in questo momento, vede numerosi lavori per il potenziamento degli argini del torrente Rupinaro.
Prezzi in contrazione per le soluzioni immobiliari turistiche di Lavagna dove, il mercato della casa vacanza, risente delle restrizioni territoriali in corso visto che numerosi acquirenti risiedono in Lombardia. La ricerca di casa vacanza interessa soprattutto piccoli trilocali su cui investire tra 150 e 200 mila euro. L’importante è cha abbia la vista panoramica, la vista mare e uno spazio esterno. Per questo motivo le ricerche si concentrano nella zona centrale di Lavagna fino al Parco del Tigullio: i prezzi medi vanno da 2.500 a 3.000 euro al mq con punte massime di 3.500 euro al mq. Non ci sono interventi di nuova costruzione e i valori massimi raggiunti da queste tipologie si aggirano intorno a 4.500 euro al mq. In tutto il territorio cittadino sono stati fatti e sono in atto interventi di recupero delle facciate dei condomini, incentivati anche dai bonus fiscali. Continuano i lavori di sistemazione della pista ciclabile nel tratto del lungo Entella che si collega poi con il tratto del lungomare. Allo studio un progetto che prevede di collegare tramite ciclovia Lavagna e Sestri Levante.
A Cavi di Lavagna si registra un leggero ribasso dei prezzi degli immobili, in particolare sulle tipologie usate la maggioranza delle quali sono state costruite tra gli anni Sessanta e gli anni Settanta. La motivazione si deve ricercare nel budget più contenuto che difficilmente supera i 200-220 mila euro che è destinato a questa tipologia di acquisto. La presenza di uno spazio esterno e della vista aperta sono sempre più importanti visto che tanti pensano di utilizzarla per fare smart working. Il bacino di utenza è lombardo ed emiliano. I prezzi oscillano intorno a 2.000-2.500 euro al mq ma quasi sempre chi acquista sa di dover mettere in conto dei lavori di ristrutturazione. Per una soluzione fronte mare i prezzi sono simili. L’offerta di soluzioni indipendenti si concentra sulle colline ma il valore elevato fa sì che siano acquistate soprattutto come prima casa.
A Rapallo il mercato immobiliare ha messo a segno un ribasso dei valori del 7,3%. Nonostante questo, il mercato della seconda casa è abbastanza dinamico e la possibilità di lavorare in smart working ha determinato la domanda di metrature più ampie. Tassativo lo spazio esterno. Sempre presenti gli acquirenti di piccoli tagli su cui investire meno di 100 mila euro. La zona centrale che va da corso Matteotti fino al porto (corso Matteotti, corso Italia, corso Colombo) è quella più gettonata. Una casa di piccolo taglio, fronte mare, arriva a 7.000-8.000 euro al mq mentre la media del fronte mare si aggira intorno a 5.000 euro al mq. Chi ha budget molto contenuti si sposta verso la zona periferica (via Milano e limitrofe), distante 500-600 metri dal mare, con quotazioni di 1.300-1.500 euro al mq oppure in via Mameli, dove le quotazioni si abbassano sotto i 2.000 euro al mq. Sono in corso interventi di recupero di vecchi alberghi nella zona del lungomare e del porto turistico.
In diminuzione i valori immobiliari delle tipologie usate di Sestri Levante. La domanda è vivace sia come casa vacanza, sia come prima casa. Le richieste arrivano per lo più dalla Lombardia. Se l’immobile è posizionato in zone centrali si cercano tagli più ampi con due camere da letto, se posizionato in periferia si punta allo spazio esterno. Le case presenti tra la ferrovia e il mare sono quelle più ricercate e hanno prezzi medi di 4.000-5.000 euro al mq con punte di 6.000 euro al mq per le soluzioni ristrutturate (viale delle Rimembranze, viale Vittorio Veneto). Valori più elevati si toccano nella Baia del Silenzio. Al di là della ferrovia si segnalano valori medi di 2.500-3.000 euro al mq, interessanti per chi ha un budget limitato.
Provincia di Imperia
A Bordighera il mercato appare rallentato solo ed esclusivamente per le restrizioni territoriali che impediscono ai potenziali acquirenti, in arrivo da altre regioni, di vagliare gli immobili. La domanda si orienta su tipologie con spazi esterni. Sempre presente la richiesta di francesi che si orientano verso l’acquisto di un appartamento nel centro storico, di un terreno nell’entroterra su cui costruire un’abitazione oppure sull’acquisto di un piccolo rustico. Gli acquirenti italiani sono più propensi a spostarsi nelle zone centrali e servite, concentrate tra l’Aurelia e il lungomare. I prezzi sono più elevati rispetto all’entroterra e si aggirano intorno a 4.000-4.500 euro al mq. È in corso la riqualificazione dell’area con nuove costruzioni a prezzi medi di 2.500-3.000 euro al mq. Continua il processo di riqualificazione di vecchi alberghi tra cui l’Angst i cui prezzi toccano punte di 10 mila euro al mq. Sono ancora presenti investitori che comprano per mettere a reddito con affitti estivi. In difficoltà il mercato di Perinaldo nell’entroterra dove, negli anni scorsi, si erano indirizzati numerosi stranieri.
A Diano Marina sono in corso numerosi interventi di restyling sul territorio, creazione di parcheggi, pedonalizzazione di strade. Continuano i lavori per la creazione della pista ciclabile e per la nascita del Palacongressi. Sul mercato immobiliare si stanno delineando due fenomeni: un target più giovane che acquista la casa al mare dopo aver venduto eredità in città e una maggiore offerta sul territorio. Persone più anziane che non utilizzano più l’abitazione, la vendono per destinare la liquidità ai figli in difficoltà con il lavoro. La presenza di un bacino di utenza giovane sta creando una maggiore attrattività delle abitazioni situate nell’entroterra dove si indirizzano coloro che hanno un budget più contenuto, soprattutto giovani, oppure persone prossime alla pensione. Con 200 mila euro si possono acquistare case indipendenti con giardino. Chi può permetterselo acquista la casa vacanza entro un chilometro dal mare, dove le quotazioni medie sono di 4.000 euro al mq con punte di 5.000 euro al mq sul fronte mare.
Il mercato immobiliare di San Lorenzo al mare segnala prezzi stabili. Rispetto a un anno fa si nota una maggiore richiesta di immobili più ampi e la tassativa presenza di spazi esterni a cui, fino a qualche anno fa, si poteva anche rinunciare. La ricerca della casa al mare oltre a vedere protagonisti cittadini piemontesi ha registrato una buona presenza di francesi che ne apprezzano la vicinanza e di tedeschi. In diminuzione le richieste da parte di altri acquirenti stranieri. Si è notata anche la presenza di acquirenti più giovani rispetto alla media di età di chi compra in zona. Negli ultimi tempi si segnala un rallentamento di chi acquista per mettere a reddito. La ricerca di spazi più ampi, di aree esterne sta portando a una maggiore considerazione delle zone più distanti dal mare, posizionate oltre l’Aurelia dove i prezzi sono più contenuti e si aggirano intorno a 2.000-2.500 euro al mq contro i 4.000-5.000 euro al mq di quelli posizionati nelle zone più centrali. La riscoperta della collina sta portando a una maggiore richiesta di rustici situati nell’entroterra imperiese e che ha avuto un’esplosione dopo il primo lockdown. In estate c’è stata una forte richieste di queste tipologie concentrate soprattutto nei borghi storici di Cipressa, Costarainera, Lingueglietta e Civetta. Queste tipologie piacciono perché garantiscono indipendenza e sono dislocate a pochi chilometri dal mare. Sono abitazione tipiche in pietra e legno che, in passato, erano acquistate da tedeschi. Quest’anno hanno interessato, in modo particolare, acquirenti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia e che desideravano una casa vacanza. Molti di quelli che hanno comprato questa tipologia come casa vacanza hanno espresso l’intenzione di metterla a reddito nei periodi in cui non sarà utilizzata. Sono soluzioni di circa 150 mq che si sviluppano su più livelli. In genere sono dotate di 2-3 camere da letto, un bagno, una terrazza di almeno 15 mq e un giardino. Sono in pietra con pavimentazione in cotto e finiture in legno. Queste caratteristiche tipiche determinano costi di ristrutturazione intorno a 1.000 euro al mq. Fondamentale per gli acquirenti la presenza di una cantina/deposito dove parcheggiare le biciclette. Non dimentichiamo che lungo la costa si snoda una delle piste ciclabili più importanti del Paese che consente di fare cicloturismo. Si tratta della pista ciclabile che, correndo lungo l’ex tracciato ferroviario, collega San Lorenzo al mare a Ospedaletti e che, secondo le previsioni, si prolungherà fino a Diano Marina. Per la fine del 2021 si dovrebbe concludere il tratto tra San Lorenzo al mare e Imperia. Un rustico di 100-150 mq in buono stato si aggira intorno a 200-250 mila euro e può arrivare a 350 mila euro se in ottimo stato.
A Sanremo l’interesse per l’acquisto della casa vacanza è sempre vivo grazie al clima favorevole in tutte le stagioni. In questo periodo si è notato anche un buon dinamismo sul mercato della prima casa in seguito al desiderio di acquistare metrature più ampie e con spazi esterni grazie all’aiuto di mutui concessi a tassi favorevoli. La seconda casa vede sempre protagonisti acquirenti lombardi e piemontesi, con un lieve incremento anche di acquirenti stranieri, in particolare francesi, che ne apprezzano la vivibilità e la vicinanza alla Costa Azzurra. Chi ha ottenuto lo smart working ha scelto la casa vacanza per lavorare e ha trascorso lunghi periodi a Sanremo. L’acquirente di casa vacanza, in questo momento, mira a bilocali ristrutturati, possibilmente con terrazzo e vista mare. Una delle zone più apprezzate è l’area centrale che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare. I prezzi medi si aggirano intorno a 3.000 euro al mq per le soluzioni abitabili e in buono stato, con punte di 4.500 euro al mq per le soluzioni di pregio. Per chi avesse budget più contenuti possiamo indicare le zone un po’ più distanti dal mare, dove si possono trovare varie soluzioni abitative a 2.000 euro al mq. Uno dei punti di forza della cittadina è la pista ciclopedonale che costeggia il mare.
Provincia di Savona
Sono invariati i prezzi degli immobili ad Alassio. Durante la primavera il mercato era abbastanza rallentato: la chiusura delle attività ha rappresentato un deterrente per la ricerca dell’abitazione, ripresa invece con vigore subito dopo l’apertura degli spostamenti tra regioni. La domanda arriva prevalentemente da chi risiede in Piemonte e in Lombardia ma si segnalano richieste da parte di francesi e tedeschi. Le nuove caratteristiche abitative stanno spostando la domanda verso zone più periferiche e nella prima collina (sempre entro un chilometro dal mare) dove i prezzi sono più contenuti. Parliamo di 2.500-3.000 euro al mq contro 6.000 – 8.000 euro al mq delle zone più centrali. Il vantaggio della collina è quella di offrire appartamenti più spaziosi e più panoramici. Gli immobili presenti nel budello sono apprezzati solo da amatori del genere e hanno prezzi medi di 5.000 euro al mq. Da segnalare un’importante operazione immobiliare che vede la trasformazione di un ex ospedale di Alassio in appartamenti turistici di tipo green, attraverso un innovativo progetto di bioarchitettura, nel rispetto dei principi della sostenibilità, rilanciando così la vocazione turistico-ricettiva della cittadinanza rivierasca.
Lieve aumento dei prezzi sul mercato immobiliare di Albisola nella seconda parte del 2020: la motivazione si deve ricercare nella domanda elevata e nella bassa offerta. Le richieste arrivano soprattutto da persone residenti in Piemonte e in Lombardia alla ricerca di bilocali possibilmente dotati di terrazzo. Sul lungomare l’offerta è bassa e i valori si aggirano intorno a 2.000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare, 2.500-3.000 euro al mq per quelle in buono stato e 4.500 euro al mq per quelle ristrutturate con punte di 5.500 euro al mq per le soluzioni di piccolo taglio con affaccio sul mare e. Sul territorio sono in corso diversi interventi di nuova costruzione, alcuni derivanti da cambio di destinazione d’uso da commerciale – alberghiero a residenziale. Il nuovo si vende mediamente a 4.500-5.000 euro al mq. Sono in corso diversi interventi di riqualificazione di piazze e strade. Prezzi più elevati del 10% per gli immobili situati ad Albisola Superiore dove una soluzione ristrutturata mediamente costa intorno a 5.000 euro al mq. Ci sono nuove costruzioni nel centro di Albisola Superiore. L’impatto dei nuovi interventi è positivo e sta portando a un miglioramento non solo dal punto di vista estetico ma anche logistico.
Nel Golfo dell’Isola la possibilità di lavorare in smart working ha determinato un aumento di domanda di immobili in affitto ed in acquisto. Con quest’ultima finalità si sono ricercati tagli più ampi dotati di spazi esterni (si sono realizzati acquisti di seconda casa migliorativi). Aumenta la domanda di case in affitto oltre il classico periodo estivo ma l’offerta è bassa (alcuni proprietari tengono l’abitazione per loro o preferiscono affittarla mensilmente per ottenere di più). Dopo l’uscita dalla zona rossa si sono impennate le richieste tanto che alcuni si stanno interessando anche al mercato di Savona pur di trovare spazi esterni. Occorre precisare che c’è offerta perché tanti vendono a causa di una situazione economica diventata più precaria. La ricerca di spazi esterni, la cui presenza sta diventando tassativa, sta portando a riconsiderare anche le soluzioni indipendenti che, negli ultimi anni, avevano visto un calo di interesse. Talvolta pur di assicurarsi lo spazio esterno si è disposti a pagare qualcosa in più. Al contrario gli immobili che non hanno queste caratteristiche stanno scontando una diminuzione dei prezzi.
Nel Golfo dell’isola le richieste arrivano dal Piemonte e dalla Lombardia ma anche da Germania, Svizzera, Olanda, Lussemburgo. Quasi sempre sono orientati all’acquisto di appartamenti. Sono in diminuzione gli investitori, soprattutto chi lo faceva con finalità turistica recettiva. Noli presenta sempre un mercato di nicchia con prezzi più elevati rispetto a Spotorno, Bergeggi mantiene alto il suo appeal. A Noli che si distingue per il suggestivo borgo medievale, esiste un mercato immobiliare d’elite. Ai potenziali acquirenti piacciono sia le abitazioni situate all’ interno del borgo sia quelle indipendenti posizionate nelle aree collinari. Qui si trovano soluzioni di prestigio e ville importanti che arrivano anche a 2 milioni di euro. All’interno del borgo storico, invece, sono disponibili appartamenti che vanno dal bilocale al quattro locali e che, in buono stato, si valutano mediamente da 3.000 a 4.000 euro al mq. Sul fronte mare i prezzi aumentano e si portano a 5.000-6.000 euro al mq. Mille euro al mq in meno si registrano sul fronte mare di Bergeggi. Si conferma l’appeal per la zona tra Noli e Finale Ligure grazie alla presenza di una pista ciclabile (zona delle Manie) che consente di praticare attività ciclistica in mountain bike. L’idea è quella di estendere il progetto anche a Noli, Spotorno e Bergeggi. Interesse per Finalborgo dove i prezzi delle case si aggirano intorno a 3.500-4.000 euro al mq. A Spotorno un trilocale vista mare si attesta tra 270 mila e 350 mila euro, con una domanda in leggero aumento. Il fronte mare ristrutturato ha quotazioni medie di 3.000-4.000 euro al mq. Aumenta l’interesse per la ricerca di soluzioni indipendenti che sta portando a indirizzarsi verso l’entroterra, a 5-7 km dal mare. Qui i valori scendono a 2.000-3.000 euro al mq. Ai turisti piace l’Alta via dei monti liguri, ideale per camminate per chi ama le curve del Monte Mao.
A Loano si registra una leggera flessione dei prezzi immobiliari che ha interessato in modo particolare le zone più esterne e lontane dal mare, mentre hanno tenuto quelle più vicine al mare.
Chi cerca la casa vacanza si orienta tra la via Aurelia, la ferrovia e il mare dove si toccano punte di 6.000 euro al mq. Oltre l’Aurelia acquistano coloro che non hanno un budget elevato visto che, per un bilocale, si spendono intorno a 100 – 120 mila euro. Altra località considerata è il vicino Borghetto Santo Spirito la cui bassa presenza di servizi determina prezzi più contenuti. In quest’ultimo anno si sono realizzate compravendite con chi ha migliorato la casa vacanza di proprietà o la prima casa. Sono rallentate le compravendite effettuate da chi acquista per la prima volta e risiede in Lombardia e Piemonte: l’impossibilità di muoversi sul territorio ha reso meno facile la conoscenza della zona e reso più prudenziale l’acquisto. Si segnala il rifacimento della passeggiata di Loano, il rifacimento del tratto tra la stazione e il comune di Borghetto ed il posizionamento di dighe soffolte per ridurre l’impatto delle mareggiate. Gli interventi di restyling a Loano hanno impattato positivamente anche sul mercato immobiliare rendendolo più appetibile.
Prezzi in ribasso anche per le abitazioni di Finale Ligure, in particolare Finalborgo, dove ci sono vecchie abitazioni e vecchi appartamenti che ristrutturati costano intorno a 2.500 euro al mq con punte di 3.500-4.000 euro al mq. Il calo è legato alla forte riduzione della presenza di turisti stranieri che, negli ultimi anni, avevano rivitalizzato il mercato, spingendo anche gli acquisti per investimento.
Il mercato immobiliare di Varazze ha subito, come tante altre località turistiche, un rallentamento dovuto alle restrizioni sugli spostamenti territoriali. La ricerca della casa vacanza è comunque interessante e dinamica. Si segnala un crescente interesse per le abitazioni di Piani di Ivrea, zona più decentrata di Varazze dove sono disponibili soluzioni semi-indipendenti con giardino e terrazzo a prezzi decisamente contenuti. I valori medi si aggirano intorno a 2.200-2.500 euro al mq. Le quotazioni più elevate si raggiungono sul lungomare Europa dove le soluzioni fronte mare arrivano a 4.000-5.000 euro al mq con punte di 7.000 euro al mq nella zona Porto. Vanno avanti i lavori di riqualificazione di vecchi alberghi con trasformazione in residenziale. Le soluzioni più ambite sono quelle prossime al mare.
