Nonostante il decennio appena trascorso sia stato per il mercato immobiliare genovese tutto meno che un decennio di cosiddette vacche grasse, il mantra secondo cui “prima o poi il mattone dovrà riguadagnare terreno” continua a essere l’ideologia predominante del settore del real estate nostrano. Tale affermazione di per sé non è assolutamente sbagliata: sia negli Usa che negli altri Paesi dell’Europa occidentale i valori immobiliari sono ben al di sopra dei prezzi del primo quinquennio del 2000 antecedente la grande crisi, semmai nel caso italiano necessita di essere integrata.
L’ideologia anglosassone non contempla una componente demografica del mercato immobiliare, trattando gli asset quasi come titoli di una società quotata in borsa, e cioè soggetti ad alti e bassi ciclicamente. Complice una demografia più dinamica di quella italiana, non si è mai dato eccessivo peso all’evoluzione naturale della popolazione come fattore determinante dell’andamento del mercato immobiliare, quantomeno non su vasta scala.
La città di Genova (ma anche l’Italia intera potremmo dire, con la sola esclusione di Milano) si presta appunto a una parziale rivisitazione di queste teorie. Come per qualsiasi cosa oggetto di scambio, il prezzo di un bene è determinato dal bilanciamento della domanda e dell’offerta che, banalmente, nel settore immobiliare sono determinate dal numero di persone che vendono e dal numero di persone che acquistano asset. Logicamente, con una popolazione in calo, ci si dovrebbe aspettare minor domanda, e quindi prezzi decrescenti.
Secondo l’Istat, la popolazione italiana ha raggiunto il suo picco storico nel 2014 con 60,8 milioni di persone, dopodichè è iniziato un trend decrescente, complice un crollo generale della natalità e una parziale interruzione dei flussi migratori. Genova in questo caso ha anticipato il trend italiano di quasi 5 decenni. Col massimo della popolazione registrato nel 1965 con 848.121 persone, a oggi è stato perso circa il 32% della popolazione nel corso dell’ultimo mezzo secolo, fino alle 578.000 unità attuali.
Se il trend della popolazione serve a determinare la componente “domanda” di un certo mercato, la componente “offerta” è data dallo stock di immobili effettivamente presenti sul mercato. Al censimento del 1971, considerabile come il più prossimo al massimo storico della popolazione cittadina, le abitazioni censite sul territorio comunale ammontavano a 284.827, per un totale di oltre 1.170.000 vani disponibili. Il censimento del 2011, nonostante una popolazione di 586.000 abitanti (un calo del 29% sul 1971), osservava la presenza di 309.700 abitazioni complessive (+8,7%).
In pratica, mentre la città cominciava il suo lento declino, c’era ancora chi trovava modo di costruire palazzi e palazzine. Gran parte dell’edilizia popolare pubblica, ad esempio, è stata infatti edificata nel ventennio 1970-1990, quando oramai si era nel pieno del calo demografico. Una cementificazione selvaggia e mal realizzata in un periodo in cui non vi era – teoricamente – bisogno di nuovi immobili. Le abitazioni non occupate, nello stesso periodo, sono aumentate di oltre 12.000 unità, da 21.094 a 33.202 del 2011 (vale a dire quasi l’11% del totale).
Certo, è anche vero che le abitudini abitative della popolazione sono cambiate enormemente. Nel 1971 i proprietari di immobili erano ancora una minoranza, ammontando al 31% del totale (oggi le statistiche indicano il 65% delle case di proprietà). Parallelamente, le abitazioni in affitto sono passate dal 63% del 1971 al 21% di oggi, vale a dire un terzo. Anche il numero degli abitanti per nucleo familiare è cambiato, oggi una abitazione è occupata da 1,9 persone contro gli oltre 3 del 1971 (distantissimi i tempi dei 4,1 occupanti medi del 1951), il che ha contribuito a limitare i danni per il settore, “spalmando” sempre meno persone sugli immobili disponibili.
La popolazione si sta diradando un po’ ovunque in città, interi quartieri si svuotano lentamente, ma così lentamente che non ce ne accorgiamo. Sono emblematici i casi delle unità urbanistiche di San Vincenzo, S. Agata, S. Fruttuoso, Brignole e Palmaro, che riportano dal 1971 un calo della popolazione vicino al 40%. Sestri, Cornigliano e Sampierdarena, i principali centri della vecchia industria pesante genovese, riportano un calo del 35% della popolazione nello stesso periodo. Inutile dire che in questi quartieri i prezzi degli immobili hanno riportato i cali più sensibili, in certi casi superiori al 30% rispetto al 2014 (nota: i prezzi hanno iniziato la loro discesa già nel biennio 2010-11).
Da questa statistica risulta quindi che le due variabili, popolazione e andamento del mercato immobiliare, hanno intrapreso un percorso di avvicinamento che le porterà a essere sempre di più interconnesse. Prendendo come pool di analisi i dati della popolazione e del valore delle abitazioni per metro quadrato tra il 2014 ed il 2019, si nota come la correlazione tra le due variabili sia prossima al 97%.
Cercare di fare una previsione sul trend della popolazione quindi significherebbe anche fare una previsione più o meno accurata sul mercato immobiliare. Certo, le variabili in gioco sarebbero molte di più di quelle considerate fino a ora ma, come detto, la correlazione lineare ci viene di notevole aiuto. In questo caso, una modalità accettabile per fare una previsione in tal senso è il Metodo di Holt, il quale ha la peculiarità di fare una previsione su un lasso di tempo teoricamente infinito (ovviamente più si procede in avanti col tempo più le possibilità di errore crescono) tenendo conto delle rilevazioni precedenti. Considerando un pool di rilevazioni dal 1951 al 2018, possiamo dunque notare come la previsione indichi un trend decrescente di circa 3.000 unità annue, giungendo al 2051 con all’incirca un calo demografico di un ulteriore 16,5% sul 2018 (prospettando uno scenario senza sostanziali cambiamenti da quello odierno, sia chiaro), per un totale di quasi 100.000 abitanti in meno rispetto ad oggi (immagine 3).
Se le prospettive non sono certo rassicuranti, occorre però riportare qualche dato positivo. Negli ultimi anni, complice un’immigrazione stabilmente positiva, la città ha rallentato la sua caduta demografica. Da circa 15 anni, con la sola eccezione del 2014 e del 2015, il saldo migratorio si mantiene stabilmente positivo, fornendo un “paracadute” che riesce a limitare per una buona metà il saldo naturale della popolazione. La stessa natura degli affitti sta cambiando. Affitti a studenti, turisti “mordi e fuggi” e bed and breakfast hanno contribuito a limitare il crollo delle quotazioni del centro storico, incredibilmente spopolato in confronto al dopoguerra (nei Sestrieri di Maddalena, Molo e Portoria si sono avuti cali di abitanti superiori al 65% tra il 1951 al 2011).
Quel che è certo è che il fenomeno, se non sarà gestito nel migliore dei modi, porterà a un notevole calo della ricchezza dei genovesi e dei liguri di domani. Rischiamo di avere generazioni di giovani che un giorno si troveranno in mano un notevole volume di alloggi i quali però, per il meccanismo di domanda-offerta, avranno valore solo sui chiffons de papier.
Progetti di rigenerazione urbana, di efficientamento energetico, di incentivi al turismo, di attenzione al lavoro e, perché no, di politiche di riduzione dello stock di immobili esistenti (un esempio è fornito dalla demolizione della “Diga” di Begato, 600 alloggi), saranno indispensabili per proteggere nell’immediato futuro la proverbiale ricchezza dei genovesi.
