Il mercato immobiliare genovese si conferma solido e stabile, con valori che negli ultimi anni hanno mostrato una buona capacità di tenuta e una domanda abitativa ancora dinamica. Continua, infatti, a dimostrare una buona capacità di adattamento ai cambiamenti economici e sociali degli ultimi anni.
A dirlo è l’analisi dei dati raccolti dall’Osservatorio Fiaip che evidenzia un mercato articolato e dinamico, nel quale la domanda abitativa rimane attiva e selettiva e nel quale le differenze tra le diverse aree della città continuano a svolgere un ruolo determinante nella formazione dei valori immobiliari. Nonostante una percezione diffusa che tende talvolta a rappresentare Genova come un mercato poco dinamico, i dati sulle compravendite raccontano una realtà differente.
Dopo la flessione registrata nel 2020 durante la fase pandemica, il numero delle transazioni immobiliari è cresciuto in modo significativo negli anni successivi, raggiungendo il livello più elevato nel 2022 e mantenendosi su valori sostenuti anche nel 2023 e nel 2024. Questo andamento conferma la presenza di una domanda abitativa ancora viva e dimostra come Genova sia una città nella quale si compra e si vende casa più di quanto spesso si immagini.
Secondo le principali analisi di mercato il valore medio degli immobili nella città di Genova si colloca indicativamente attorno ai 1.600-1.700 euro al metro quadrato, livello significativamente più accessibile rispetto alle principali città del Nord Italia. Anche gli indicatori economici mostrano segnali di stabilità: il numero delle transazioni risulta in crescita e il reddito medio delle famiglie evidenzia un moderato incremento, elementi che contribuiscono a sostenere la domanda abitativa.
Anche gli indicatori di dinamicità del mercato mostrano una situazione positiva: i tempi medi di vendita degli immobili si collocano tra i sei e i dieci mesi, segno di un mercato che rimane attivo ma nel quale la corretta determinazione del prezzo continua a rappresentare un elemento fondamentale per la conclusione delle trattative.
Uno degli elementi che negli ultimi anni ha attirato l’attenzione di investitori e operatori del settore riguarda la redditività degli immobili destinati alla locazione. Proprio a causa dei valori al metro quadrato relativamente contenuti rispetto ad altre grandi città italiane, Genova offre uno dei rendimenti locativi più interessanti tra i principali mercati urbani del Paese. In molte zone della città oggi acquistare un appartamento da mettere a reddito può generare rendimenti lordi tra il 5% e il 7%, valori difficilmente riscontrabili in altre grandi città italiane. Questo elemento contribuisce a mantenere elevato l’interesse di investitori privati e di acquirenti provenienti da altre regioni, attratti dalla possibilità di acquistare immobili a prezzi accessibili in una città capoluogo con una posizione geografica strategica tra il Nord Italia, la Riviera ligure e la Francia.
Accanto alla dinamicità del mercato si osserva anche un’evoluzione nelle modalità con cui le giovani coppie affrontano il primo acquisto della casa. In passato il primo acquisto avveniva spesso nel centro storico, dove i valori immobiliari risultavano più accessibili, per poi spostarsi negli anni successivi verso quartieri semicentrali con la crescita della famiglia. Oggi sempre più giovani scelgono fin da subito quartieri semicentrali o periferici ben serviti, dove è possibile acquistare abitazioni a prezzi ancora accessibili e con rate di mutuo spesso comparabili al costo di una locazione. In molti casi il primo acquisto diventa quindi una scelta economicamente sostenibile e rappresenta allo stesso tempo la base patrimoniale per un futuro passaggio verso abitazioni più ampie.
Uno degli elementi più evidenti emersi dall’analisi del mercato riguarda la crescente distanza tra il valore degli immobili ristrutturati e quello degli immobili da ristrutturare. Il mercato tende infatti a premiare sempre di più gli appartamenti immediatamente abitabili, caratterizzati da una distribuzione degli spazi più moderna e funzionale rispetto alla tipologia tradizionale degli edifici costruiti tra gli anni Cinquanta e Settanta.
Il patrimonio edilizio genovese è infatti mediamente datato e composto in larga parte da edifici realizzati tra gli anni Cinquanta e Settanta. Questo rende sempre più rilevante il tema della riqualificazione energetica degli edifici, che rappresenta oggi uno dei principali fattori di valorizzazione del patrimonio immobiliare. Gli immobili efficientati dal punto di vista energetico risultano sempre più richiesti dal mercato sia per la riduzione dei costi di gestione sia per la crescente attenzione delle famiglie verso la sostenibilità ambientale.
Genova presenta inoltre una caratteristica urbanistica e morfologica unica. La città si sviluppa lungo una stretta fascia costiera compressa tra il mare e le colline retrostanti. Questa conformazione geografica limita fortemente le possibilità di espansione edilizia e rende il patrimonio immobiliare esistente un elemento centrale dell’economia urbana. Allo stesso tempo la particolare morfologia della città contribuisce a determinare forti differenze di valore tra quartieri anche molto vicini tra loro, generando un mercato immobiliare estremamente variegato.
Dal punto di vista demografico Genova continua a confrontarsi con una tendenza di lungo periodo caratterizzata dall’invecchiamento della popolazione e da un saldo naturale negativo. Tuttavia, questa dinamica è parzialmente compensata dai flussi migratori interni ed esteri che contribuiscono a sostenere la domanda abitativa.
Accanto alle dinamiche di mercato emerge anche il tema della crisi abitativa che interessa molte città italiane. In particolare, si evidenzia la presenza di una cosiddetta “fascia grigia” composta da famiglie e lavoratori che non riescono ad accedere facilmente al mercato immobiliare privato ma che allo stesso tempo non possiedono i requisiti per accedere all’edilizia residenziale pubblica. In questo contesto il tema delle politiche abitative e dello sviluppo di programmi di edilizia residenziale sociale diventa sempre più centrale per garantire un equilibrio tra mercato immobiliare e diritto alla casa.
Nel centro e nel centro storico si osserva una moderata crescita dei valori, soprattutto per gli immobili ristrutturati. I valori immobiliari al metro quadrato si collocano indicativamente tra 800 e 1.300 euro per immobili da ristrutturare, tra 1.500 e 2.100 euro per immobili abitabili e tra 2.500 e 3.300 euro per immobili ristrutturati.
Nei quartieri di Castelletto e della Circonvallazione a Monte il mercato appare stabile con una buona domanda da parte di famiglie e professionisti. I valori immobiliari al metro quadrato si collocano indicativamente tra 1.200 e 1.500 euro per immobili da ristrutturare, tra 1.200 e 2.000 euro per immobili abitabili e tra 2.000 e 3.300 euro per immobili ristrutturati.
La Valbisagno rappresenta uno dei mercati più attivi dal punto di vista dello scambio abitativo. I valori immobiliari al metro quadrato si collocano indicativamente tra 800 e 1.000 euro per immobili da ristrutturare, tra 1.100 e 1.500 euro per immobili abitabili e tra 1.500 e 2.100 euro per immobili ristrutturati.
Il ponente cittadino continua a rappresentare un mercato importante sia per la prima abitazione sia per investimenti immobiliari. I valori immobiliari al metro quadrato si collocano indicativamente tra 500 e 900 euro per immobili da ristrutturare, tra 700 e 1.400 euro per immobili abitabili e tra 1.100 e 1.900 euro per immobili ristrutturati.
Il levante cittadino rappresenta l’area con i valori immobiliari più elevati del mercato genovese. I valori immobiliari al metro quadrato si collocano indicativamente tra 1.600 e 2.500 euro per immobili da ristrutturare, tra 2.300 e 3.200 euro per immobili abitabili e tra 3.000 e 4.500 euro per immobili ristrutturati.
Dall’analisi complessiva emerge un mercato immobiliare articolato nel quale la localizzazione continua ad avere un ruolo determinante ma sempre più affiancato da altri fattori quali la qualità dell’immobile, l’efficienza energetica, la presenza di servizi e la vivibilità dei quartieri.
Genova continua a distinguersi per valori immobiliari ancora accessibili rispetto ad altre città del Nord Italia. Proprio questa combinazione tra prezzi relativamente accessibili, posizione geografica strategica e qualità urbana fa sì che Genova possa essere considerata una delle grandi città italiane con il miglior rapporto tra valore degli immobili e qualità complessiva dell’ambiente urbano.
Le prospettive future dipenderanno anche dalla capacità della città di investire nella qualità urbana, nei collegamenti infrastrutturali e nella rigenerazione dei quartieri. Il valore degli immobili è spesso lo specchio della qualità urbana di una città e della visione che essa ha del proprio futuro.
Il mercato immobiliare in provincia di Genova
Il mercato immobiliare della provincia di Genova nel 2025 si è confermato un ecosistema a “due velocità”, dove il fascino intramontabile delle riviere e la quiete strategica dell’entroterra hanno risposto a logiche economiche e desideri sociali profondamente differenti. Sebbene l’anno sia iniziato sotto il segno dell’incertezza, il secondo semestre ha segnato un punto di svolta, trasformando la prudenza iniziale in un dinamismo vivace, guidato da nuovi modelli di investimento e da una rinnovata fiducia nel mattone.
Dopo un primo semestre del 2025 il quale è stato caratterizzato da riflessione e lentezza nella conclusione delle trattative, il secondo semestre ha visto più dinamismo e velocità nella conclusione delle compravendite, la zona costiera ha vissuto un’accelerazione sensibile nella seconda metà dell’anno a fronte del fatto che la costa ligure è stata tra le zone più ricercate al fine di turismo ed investimento.
Un fattore determinante è stato il mutamento del turismo. Gli affitti brevi non sono più solo una rendita, ma sono diventati il “biglietto da visita” del territorio: molti acquirenti oggi scoprono borghi e calette soggiornando in case vacanza, per poi decidere di investire in modo permanente. La “seconda casa” resta il sogno d’eccellenza per i vicini lombardi e piemontesi, ma si nota un ritorno prepotente degli italiani residenti all’estero che desiderano mantenere un legame fisico con le proprie radici. La richiesta si concentra costantemente su due asset fondamentali: vista mare e terrazzo vivibile. Tuttavia, il valore è sempre più influenzato dallo stato conservativo dell’immobile, tanto da riuscir a far variare notevolmente i prezzi tra nuovo e “da ristrutturare” inoltre oggi le richieste, a fronte della Direttiva Green, iniziano ad orientarsi in ottica di efficienza energetica.
Per la Riviera di Ponente, Arenzano ha mantenuto gli stessi valori del semestre precedente ma ha avuto un maggior numero di richieste da parte dei milanesi, anche grazie ad uno sbocco autostradale comodo. I valori oscillano tra i € 2.000 per immobili da ristrutturare e un massimo di € 5.000 per immobili in ottimo stato, ristrutturati o nuovo.
Le altre località maggiormente richieste sono Camogli, che mantiene una media che va dai € 2.500 da ristrutturare ad un massimo di € 9.000 in ottimo stato. I maggiori acquirenti restano i piemontesi e i milanesi; la richiesta è molto alta ma il mercato, è limitato per la mancanza di immobili, fattore sicuramente dovuto alla conformazione territoriale e alla presenza dei moltissimi affitti brevi.
Santa Margherita Ligure ha un mercato sicuramente vario: da un ristrutturare intorno ai € 2.000 a un ristrutturato a € 16.500. Le zone sono molte e varie e, come si può vedere, influisce la vicinanza a Portofino.
Altre due zone con un buon mercato sono Zoagli, con grande richiesta di seconde case e quindi aumento di richieste di locazioni e di immobili con vista mare. Si parte da € 2.000 per arrivare ai € 6.000 per ristrutturati nuovi.
Poi abbiamo Chiavari, scelta per la crescita dei servizi che offre, una stazione ferroviaria diciamo “ben servita” e una buona qualità della vita. Chiavari possiamo confermare che è una località che offre anche del nuovo: un minimo da ristrutturare intorno ai € 1.000 e per un nuovo/nuova costruzione intorno ai € 10.000.
A conclusione, come già detto, possiamo confermare che la riviera è sempre una meta apprezzata e richiesta; il turismo sicuramente sta cambiando ma avere un punto d’appoggio al mare è sempre una cosa valida e interessante. Si prevede un incremento per il 2026 tra il 5 e il 10%.
Per quanto riguarda l’entroterra la realtà è un po’ differente: i prezzi sono sempre bassi, si avvicinano a quelli del primo semestre; richieste deboli, tempi di vendita lunghi e grosse differenze tra prezzo di richiesta e prezzo di conclusione nonostante ciò il mercato dell’entroterra sta crescendo in modo più lento ma costante andando a ricercare come potenziali compratori pensionati, acquirenti di seconde case più economiche, stranieri che cercano i piccoli borghi e investitori per affitti brevi e case vacanze. Anche per questa fetta di mercato il turismo ha un ruolo importante: appassionati di montagna e camminate si orientano verso il Parco dell’Aveto, la Val Graveglia, oppure stranieri, in modo particolare tedeschi, francesi e olandesi dove cercano rustici da trasformare in eco-case vacanza.
La zona dell’entroterra comunque è ricca di case vacanze e affitti brevi che come per la costa diventano biglietti da visita e modo per conoscere nuove realtà. Per quanto riguarda la media in queste località oscilla tra i € 200 e un massimo di € 800. Da sottolineare il mercato di Busalla che varia da un minimo di € 400 a un massimo di € 900, mercato fatto da chi decide di fare il pendolare con la vicina Genova.
Vobbia ha un mercato tra i € 200 e i € 700 per immobili ristrutturati. Nonostante valori così differenti rispetto alla costa, anche per il mercato dell’entroterra si prospetta un incremento del 5%, specialmente per i borghi.
In sintesi, la Provincia di Genova conferma il suo status di “porto sicuro” per gli investimenti. La costa attira un mercato sempre più internazionale e desiderio di prestigio, mentre l’entroterra si sta posizionando come la nuova frontiera del turismo sostenibile.