Nel 2023, a Genova il mercato immobiliare residenziale ha registrato un calo delle compravendite totali (nuovo+usato) del -7,8% rispetto all’anno precedente (8.468 transazioni)¹ mentre il fatturato totale ha registrato 2,6 mld di euro, in crescita del +3,1% sul 2022.
A dirlo è l’analisi di Abitare Co. – società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze – secondo cui la contrazione delle compravendite è stata comunque inferiore a quella registrata nelle otto città metropolitane (-11,5%).
Anche le nuove costruzioni residenziali sul territorio genovese hanno registrato un calo del -6,2%, dovuto principalmente alla bassa offerta di case nuove in città rispetto al totale in vendita (3,7%). Una bassa offerta che, nonostante il calo delle vendite, continua a spingere i prezzi del nuovo. Non ha aiutato l’inflazione (+5,9% la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale.
A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, a Genova, un aumento del +3,5% rispetto al 2022, portando il prezzo medio a 4.450 euro al mq., ma con nette differenze tra zone centrali (5.900 euro al mq.), semicentrali (4.600 euro al mq.) e periferiche (2.850 euro al mq.).
Nuove abitazioni: il confronto tra le otto città metropolitane
Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle otto città metropolitane (-4,5% sul 2022), si vede come il calo più marcato sia stato registrato a Genova e Roma (entrambe -6,2%). Seguono Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso son il segno negativo, ma con un valore molto più contenuto (-1,8%).
Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.925 € al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 € al mq.), semicentrali (4.625 € al mq.) e periferiche (3.144 € al mq.).
Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco ma tutti i costi legati a un’operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree, alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici. Rispetto ad una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.
Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del -4% rispetto al 2022 (a Roma è del -9,5% e a Genova del -7,7%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7%, a Napoli del 4,3%, a Palermo del 4,6%, a Firenze dell’8,4% e a Milano del 9,9%.
Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 mesi di Genova e i 6 di Napoli.
¹ Fonte: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del mercato immobiliare.
