Sul mercato immobiliare genovese le quotazioni mostrano segnali di flessione, mentre crescono ancora le compravendite. Tuttavia la situazione potrebbe cambiare a breve poiché l’alto numero degli scambi, “che ha verosimilmente contribuito a mantenere il trend dei prezzi positivo nello stesso periodo, potrebbe non verificarsi nella seconda parte dell’anno, in virtù dell’incertezza della situazione economica e delle conseguenti previsioni pessimistiche”.
È questa la previsione di Nomisma − ripresa dall’Agenzia Dire − che ha presentato oggi il report Osservatorio sul mercato immobiliare 2022.
Nei primi sei mesi del 2022 sono 4.780 le unità transate a Genova, con aumento del +5,2%, che è però inferiore alla media nazionale (+10,1%). Dall’indagine emerge come il 59% circa della domanda passa per agenzia per acquistare (il 78% dei casi con un mutuo).
I prezzi medi delle abitazioni usate registrano un’intonazione negativa, con una variazione semestrale media per l’intero mercato del -0,7%. Ancora positive le variazioni annuali (+2,2), più marcate nelle zone di pregio. Lo sconto medio sul prezzo richiesto (11,5%) è stabile nel periodo considerato, mantenendo forti differenze tra le zone urbane: 8-11% nelle zone centrali e di pregio e 15% in periferia.
I tempi di vendita calano leggermente, mediamente 8 mesi in periferia e 4-5 mesi in centro e nelle zone di pregio. Quanto ai prezzi medi delle abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo, si notano tassi in crescita per il segmento di pregio (+1,2%) e in flessione in periferia (-1,7%). Per questi immobili lo sconto medio sul prezzo iniziale è in leggero calo (5-6%), mentre i tempi di assorbimento, stazionari, si attestano su 5 mesi per la vendita e circa 2 mesi per l’affitto.
La flessione delle quotazioni non tocca, per ora il mercato della locazione. Gli affitti delle abitazioni usate vedono infatti una variazione semestrale media di +1%. Il comparto conferma tempi di assorbimento per la locazione compresi tra 2-4 mesi in tutte le zone cittadine. Il rendimento medio lordo da locazione è stabile al 5,6%.
Passando al mercato di immobili direzionali e commerciali, nel semestre Nomisma segnala tassi di crescita a due cifre. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, infatti, le compravendite di uffici hanno registrato un forte incremento con 99 transazioni, contro le 56 del primo semestre 2021 (+78%). Allo stesso modo gli scambi di negozi sono cresciuti del +25% nello stesso periodo, passando da 184 a 230 transazioni nel primo semestre. Se il comparto commerciale conferma la tendenza 2021, quello direzionale, stazionario nella performance annua, ha messo a segno un buon risultato semestrale, si fa notare. Il comparto degli uffici, dopo un semestre di rialzo dei prezzi ora vede una flessione sia su base semestrale (-1,7%), sia annuale (-0,7%). Gli altri indicatori di mercato segnalano un’intonazione stabile; tra questi, i tempi di assorbimento, che mostrano un significativo divario tra le diverse aree (7-8 mesi in centro e nei business district e 12 in periferia) e gli sconti medi sul prezzo iniziale richiesto (14%), invariati in tutte le zone. Il trend di risalita dei canoni sembra essere meno forte: in tutte le zone urbane mettono a segno un decremento medio semestrale dell’1,4%. I tempi medi di locazione variano in un range che va da 5-6 mesi in centro e nei business district a 8 mesi in periferia, in linea con il resto dei mercati. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è stabile al 5,7%.
Sul versante commerciale nel periodo i prezzi sono a -0,6%. Anche il mercato della locazione vede una flessione del livello dei canoni, soprattutto in centro mentre in periferia sono stazionari. Guardando ai tempi di collocamento, la zona centrale rimane la localizzazione più liquida, anche se i tempi di assorbimento si allunghino leggermente su base semestrale, dopo la contrazione dello scorso semestre. Il rendimento medio lordo annuo da locazione si conferma stazionario (7,7%).
Per il settore residenziale, le previsioni degli operatori prospettano, per il primo semestre 2023, un calo delle compravendite associato a un lieve calo dei prezzi medi. Sul versante della locazione, le attese vanno nella direzione di stabilità dei contratti e dei canoni.
