Compravendite immobiliari in ripresa a Genova tra 2021 e 2020, stando a quanto rileva l’Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate. Si stabilizzano anche le quotazioni.
Nel capoluogo ligure, nel corso del 2021, si sono realizzate complessivamente 8.886 transazioni residenziali, +32% rispetto al 2020. Le quotazioni registrano una variazione del -0,4% nel secondo semestre del 2021 rispetto al semestre precedente.
I tempi medi di vendita si sono attestati sui 6 mesi ma, secondo quanto emerge dalle agenzie Gabetti e Grimaldi, si riscontrano anche tempi più brevi per le migliori occasioni in termini di rapporto qualità/prezzo. Al contrario, le soluzioni di scarso appeal a livello di prezzo, zona e tipologia hanno registrato tempi di vendita molto più lunghi.
Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si attestano intorno al 13%, con punte superiori per le zone periferiche.
L’ampio programma di investimenti infrastrutturali che interessa la città di Genova, secondo lo studio, consentirà di generare molteplici effetti positivi: dal miglioramento delle condizioni di vivibilità del contesto urbano alla crescita del turismo, quest’ultima veicolata anche dal potenziamento dei trasporti, che fa prevedere rilevanti ripercussioni sia sull’indotto locale sia sul sistema residenziale. A tutto ciò si aggiunge una grande opportunità per gli investitori in molti settori, ma anche un significativo impatto sul mondo del lavoro che vedrà crescere opportunità e benessere generale della collettività.
Il network Gabetti sta riscontrando una buona attenzione verso Genova da parte di operatori del real estate: la città prolifera di cantieri che evidenziano gli avanzamenti di progetti di riqualificazione importanti, tante volte discussi nel passato e che, finalmente, stanno prendendo forma. I collegamenti nell’ambito dei trasporti, che si stanno concretizzando, favoriranno l’aumento della popolazione, invogliando sicuramente le aziende a investire e vivacizzando, di conseguenza, il mercato immobiliare.
La divisione cantieristica del Gruppo Gabetti, Gabetti Home Value, è responsabile della commercializzazione (insieme a GVA Redilco) delle residenze comprese nel progetto Waterfront di Genova, firmato da Renzo Piano. Il progetto ospiterà abitazioni (15.500 mq) con spazi comuni annessi, articolate in due corpi di fabbrica paralleli con orientamento nord sud.
Le quotazioni
Per quanto riguarda il segmento del pregio, a Genova cresce la domanda in zona Centro, Nervi, Albaro e Carignano. Stabile la domanda nei quartieri di Castelletto e Quarto-Quinto. Compravendite in aumento in quasi tutti i quartieri di pregio, fatta eccezione per la zona di Castelletto dove si registra stabilità. Riguardo alle abitazioni più prestigiose, si arriva a punte di 5.100 euro al mq per soluzioni nuove ristrutturate e a 4.200 euro al mq per quelle da ristrutturare.
Entrando nel dettaglio delle specifiche zone ed escludendo le soluzioni di particolare prestigio, in centro le quotazioni sono stabili, attestandosi su una media di 2.600 euro al mq per il signorile in buono stato e di 2.280 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato. Il signorile in ottimo stato ha prezzi intorno ai 3.050 euro al mq, ma l’offerta di particolare pregio può raggiungere valori superiori a seconda delle specifiche caratteristiche.
La zona del centro storico presenta quotazioni per l’usato medio in buone condizioni intorno ai 1.520 euro al mq. Occorre però fare una distinzione tra la zona dell’Università, oggetto di iniziative di riqualificazione, e la restante parte (Pré, zona via del Campo, San Bernardo) che rimane invece più popolare.
Carignano presenta valori stabili intorno ai 3.000 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si passa a 3.200 euro al mq per il signorile in buono stato e a 3.900 euro al mq per l’ottimo stato.
Nel centro est, le zone di Castelletto e Righi hanno registrato quotazioni intorno ai 2.200-2.130 euro al mq per il medio in buono stato, mentre siamo rispettivamente a 2.350 euro al mq e 2.600 euro al mq per il signorile in buono stato.
Nel centro ovest, a Sampierdarena, siamo intorno ai 650-1.050 euro al mq per l’usato in buono stato, a seconda della tipologia. A Granarolo i prezzi sono intorno ai 1.200-1.550 euro al mq per l’usato in buono stato, a seconda della tipologia. In zona Certosa le quotazioni sono intorno ai 570-760 euro al mq per le soluzioni usate in buone condizioni.
«Nel secondo semestre del 2021 abbiamo registrato compravendite, domanda e offerta in aumento, in un contesto di prezzi stabili – commenta Bruno Salvetti, titolare dell’agenzia Grimaldi di Genova Certosa – Gli immobili ristrutturati o in buono stato si sono mostrati i più ricercati, ma sono anche quelli più difficilmente reperibili. I trilocali da ristrutturare di circa 70 mq sono stati gli immobili più acquistati, soprattutto da famiglie e giovani coppie con un budget di spesa di circa 60-70 mila euro. Tendenza già in atto, e incoraggiata dal periodo pandemico, è aumentata la richiesta di uno sfogo esterno, mentre tra le zone più ricercate Certosa si conferma tre le preferite soprattutto per l’alta concentrazione di servizi. I tempi medi di vendita sono di circa 4 mesi con sconti del 10%».
In Val Polcevera, in zona Bolzaneto, le quotazioni sono intorno ai 1.000-1.400 euro al mq per l’usato in buono stato, a seconda delle tipologie. A Pontedecimo siamo sui 1.250 euro al mq per soluzioni medie usate in buone condizioni che scendono a 1.000 euro al mq in zona Rivarolo.
In Bassa Val Bisagno si registrano prezzi stabili: siamo sui 1.375 euro al mq per le tipologie medie in buono stato in zona Marassi. Per le stesse tipologie abbiamo quotazioni inferiori, sui 1.250 euro al mq, in zona Marassi-Quezzi, che salgono a 1.350 euro al mq a Staglieno-Terpi-Sant’Eusebio. Valori più elevati per la zona San Fruttuoso, pari a 1.400 euro al mq per le stesse tipologie di immobile.
In Alta Val Bisagno, le quotazioni si attestano intorno ai 925-1.150 euro al mq per le soluzioni usate in buono stato in zona San Gottardo-Molassana e stabili a 975-1.150 euro al mq in zona Valle Geirato.
Per Valentina Visini, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Nervi-Quinto, «Nel secondo semestre del 2021, il mercato residenziale di Genova ha confermato l’andamento positivo già intrapreso nei primi mesi del 2021, con valori di mercato che sembrano essersi stabilizzati. A differenza della domanda, che ha conosciuto un aumento, l’offerta di immobili è leggermente diminuita. La zona del levante cittadino, con i quartieri di Nervi e Quinto, ha mantenuto i valori più alti con prezzi al mq che oscillano dai 2.000 ai 3.500 euro al mq in base alla vista mare e al parcheggio. Le soluzioni più richieste sono infatti trilocali e quadrilocali con spazio esterno vivibile e parcheggio. Situazione diversa per le zone di San Martino d’Albaro e Borgoratti dove le tipologie più ricercate sono i bilocali e i trilocali in buone condizioni e con spazio esterno. I 70-90 mq sono le metrature più acquistate soprattutto da famiglie e giovani coppie con un budget di spesa di circa 120-160 mila euro. La vicinanza del polo ospedaliero e universitario rendono questi quartieri estremamente richiesti da chi vuole acquistare a reddito o con la leva del mutuo/locazione. I tempi medi di vendita sono di circa 5-6 mesi, con sconti del 10%».
Passando al Medio Levante, nella zona di Albaro si riscontra ampia variabilità in relazione alle diverse tipologie immobiliari: l’usato civile in buone condizioni, che risulta essere la scelta prevalente, si attesta intorno ai 2.600 euro al mq; allo stesso tempo vi è un’offerta di tipo economico, con quotazioni più contenute (2.025 euro al mq per il buono stato, 1.850 euro mq per le unità da ristrutturare). Nell’ambito della stessa macro zona, le soluzioni signorili sono invece su una media di 3.650 euro al mq per l’usato in buono stato e di 4.500 euro al mq in caso di immobili signorili in ottimo stato in contesti privati o vicini al mare. Si distinguono ulteriormente da tali medie le soluzioni d’alto pregio e quelle nuove dotate di elevati standard di efficienza energetica (in particolare in zona Jenner, Camilla, Gambaro, Montallegro, Causa).
«Nel secondo semestre del 2021 – spiega Giovanni Ceraso, titolare dell’agenzia Gabetti di Genova Albaro – nella zona di Albaro il cliente tipo è stato il giovane professionista per acquisto prima casa, alla ricerca di immobili già in buono stato di 90-130 mq e con un budget di spesa mediamente intorno ai 300 mila euro. Le zone più richieste si confermano via Zara e via Giordano Bruno per i gradevoli affacci e la vicinanza a Corso Italia e al mare, nonché via Pisa e via Flora, quest’ultima situata nel cuore del quartiere dove si può godere di tranquillità, privacy e molto verde senza rinunciare alla comodità dei servizi. Molto richiesti immobili dotati di box auto, che risulta fondamentale nella zona, in piani medio-alti, dotati preferibilmente di spazi esterni e con una vista aperta. L’immobile viene venduto con una trattabilità dal prezzo di richiesta mediamente del 10%».
La zona Foce sta riscontrando particolare appeal grazie alle iniziative di riqualificazione in corso e la posizione strategica, grazie alla vicinanza sia al centro, sia al lungomare. I prezzi medi sono intorno ai 2.850 euro al mq per il signorile in buono stato, che salgono a 3.300 euro al mq per le soluzioni usate in ottimo stato, mentre l’usato civile in buone condizioni ha valori medi di 2.350 euro al mq.
Sturla ha mostrato quotazioni in calo, intorno ai 2.000 euro al mq per il signorile in buono stato e ai 1.750 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni.
Quotazioni in risalita in zona Borgoratti, in cui siamo su una media di 1.200-1.480 euro al mq per l’usato in buono stato a seconda delle tipologie, mentre per la zona San Martino siamo sui 1.370-1.600 euro al mq.
I quartieri del Levante cittadino si confermano molto richiesti. A Nervi le soluzioni usate medie in buono stato si attestano intorno ai 2.500 euro al mq, mentre siamo su una media di 3.250 euro al mq in caso di soluzioni signorili. A Quinto prezzi tendenzialmente stabili, per le stesse soluzioni siamo rispettivamente a 2.700 e 3.200 euro al mq. Si distinguono da tali valori medi gli immobili di particolare pregio che possono raggiungere quotazioni superiori. Infine, a Quarto si registrano quotazioni per l’usato medio in buono stato intorno ai 2.460 euro al mq, che salgono a 3.400 euro al mq per il signorile.
Nel Medio Ponente si hanno prezzi stabili per Cornigliano, dove le quotazioni per l’usato in buono stato sono tra gli 800 e i 975 euro al mq per l’economico e civile. A Sestri l’usato in buono stato ha registrato valori intorno ai 1.125-1.425 euro al mq per gli immobili di tipologia economica e civile.
Infine, per quanto riguarda il Ponente, a Pegli le quotazioni medie per le soluzioni civili in buono stato sono di circa 2.130 euro al mq. A Prà i prezzi per gli immobili di tipologia economica variano tra gli 825 e i 1.125 euro al mq a seconda dello stato.
