«Il 2016 è stato un anno importante per numero di transizioni e in Liguria, così come in Italia, siamo al secondo anno consecutivo di ripresa per il settore». Sono le parole di Fabrizio Segalerba, presidente regionale Fiaip Liguria, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che ha presentato oggi l’osservatorio del settore immobiliare in Liguria (dati Agenzia delle Entrate).
I numeri snocciolati riportano la Liguria ai livelli di vent’anni fa, con circa 19 mila Ntn (numero transizioni normalizzate) presunte a fine anno (quasi 500 mila a livello nazionale). Nella nostra regione il picco si era verificato nel 2004 (30 mila transizioni), l’annus horribilis il 2013 con circa 14 mila Ntn.
Il “grosso” è nel capoluogo: il 50% delle compravendite si verifica in provincia di Genova e, all’interno della provincia stessa, è ancora il Comune di Genova ad assorbire la metà delle operazioni «non solo perché è la più popolosa, ma anche perché vi è il maggior numero di immobili», precisa Segalerba. Situazione completamente diversa, per esempio, nelle Cinque Terre, area che esula dal contesto con una domanda che addirittura supera l’offerta. Nel resto della regione, il 21% delle transizioni riguarda il savonese (con il maggior numero di transizioni del 2016 registrato tra Noli e Alassio), il 16% Imperia, il 12,5% La Spezia.
Il valore immobiliare: «In generale – spiega Segalerba – nelle aree montuose e collinari la variazione media nell’anno si è attestata intorno al 6-7% in meno, mentre in città il calo è stato del 3-3,5%». Sul lungo periodo il prezzo delle abitazioni è crollato del 30% per quello che riguarda l’usato, mentre il valore del nuovo (che rappresenta comunque una minoranza in Liguria) è sceso del 25%.
In base alle indicazioni rilevate dai 200 agenti immobiliari Fiaip intervistati tra dicembre 2016 e gennaio 2017, solo per il 5% di loro il 2016 è stato un anno peggiore rispetto al precedente e, guardando al futuro, aumenta la fetta degli ottimisti: per il 35% degli agenti il 2017 sarà migliore del 2016, mentre per il 62% di loro sarà pressoché uguale. Ancora più ottimisti gli agenti che operano nei comuni costieri: «addirittura per il 51% di loro il 2017 sarà migliore rispetto all’anno che si è appena chiuso», sottolinea Segalerba. Nessuno ha rilevato richieste d’acquisto in diminuzione nel corso dell’anno: sono giudicate stabili (45%) o in aumento (55%).
Sempre sulla base delle indicazioni fornite dalle rilevazioni, nel 2016 il 47% ha venduto per bisogno di liquidità, ma è una percentuale in calo. «A differenza di chi vuole migliorare la propria condizione abitativa, il 26% degli interessati, un dato in crescita», spiega Segalerba. Il 20% per cambio di struttura familiare, il 7% per trasferimento. Tra i motivi dell’acquisto, spicca la prima casa (58%), mentre il 37% compra perché i prezzi sono particolarmente interessanti, «situazione ancora in corso – ricorda il presidente regionale Fiaip – ci troviamo in una fase in cui le transizioni tendono ad aumentare, mentre i prezzi restano stabili».
Il punto sul prezzo d’acquisto: nel 57% dei casi, il prezzo di realizzo è stato inferiore del 10-20% rispetto alla richiesta iniziale. Il 18% ha visto il prezzo scendere di una percentuale tra 5% e 10%, mentre nel 22% dei casi (erano il 49% nel 2015) il prezzo di realizzo è calato rispetto alla richiesta iniziale di un 20-30%. «Una richiesta maggiore del 20% rispetto al reale valore di mercato può essere dovuta a un’errata valutazione dell’agente – spiega Segalerba – oppure al fatto di aver accettato, sbagliando, le indicazioni del proprietario. Il danno è grave ed è per tutti, specialmente per il mercato. Occorre una profonda riflessione su questo e sulle conseguenze che ne derivano».
Chi compra? Per la maggior parte impiegati (49%), ma anche liberi professionisti (20%), pensionati (12%), operai (11%). La maggior parte (84%) ha tra i 35 e i 55 anni (il 44% tra i 35 e i 45). I giovani (tra i 25 e i 35%) sono il 10%.
Infine, un’occhiata alle locazioni: per il 47% degli intervistati sono stabili, in aumento solo per il 38%, mentre secondo il 15% risultano in diminuzione. «È opportuno mettere in campo un’azione di sensibilizzazione su tanti temi che riguardano il mondo degli affitti – conclude Segalerba – un mondo che è cambiato, è più dinamico. Anni fa le persone vivevano in affitto anche per 10 o 20 anni, oggi questi tempi si sono accorciati moltissimo. Esistono agevolazioni che molti ancora non conoscono, ne sono un esempio i contratti 3+2. Da una parte, se è vero che l’inquilino deve essere puntuale nelle mensilità in modo da non essere di peso al proprietario, dall’altro il proprietario stesso deve offrire mettere a disposizione un appartamento in adeguate condizioni. Occorre cambiare mentalità su tutto ciò, soprattutto a Genova».
