«Mi ha fatto impressione il livello di scontro politico su un provvedimento che, tutto sommato, ha un impatto relativo. Parlare di catastrofe non fa un buon servizio ai cittadini». Così Filippo Delle Piane, presidente di Assedil – Ance Genova, ha commentato la vicenda del Piano casa, approvato oggi in consiglio regionale.
Ma a Delle Piane, intervenuto al convegno promosso dall’associazione sul tema “Nuovi modelli per nuovi mercati” interessava, più che analizzare il Piano regionale, illustrare lo stato attuale e indicare le prospettive di sviluppo del settore. Un settore che, oggi, sembra colpito dalle devastazioni di una guerra ma può riprendere la via dello sviluppo se saprà adeguarsi alle nuove richieste del mercato e se il territorio, nel suo complesso, riuscirà ad adottare una strategia globale e condivisa, che individui priorità e vocazioni su cui fare leva.
«Non è ancora prudente parlare di una vera e propria ripresa − dice il presidente di Assedil − ma ci troviamo finalmente di fronte a un mercato che dimostra di aver potenzialmente superato la fase più critica della propria crisi. Abbiamo finito di decrescere». Cosa è però successo in questi anni? I numeri sono questi: investimenti pubblici in edilizia: -50%. Nuovi permessi di costruire: -71% (dato nazionale -80%). «Siamo tornati al livello del 1936!», commenta. E ancora: compravendite immobiliari a quota -51,3%, mutui erogati (differenza 2008-2013) a -67,5%, 1.514 le imprese chiuse o fallite (80 mila a livello nazionale).
«Abbiamo di fronte una situazione che non esito a definire post bellica − spiega Delle Piane − Il volume del nostro mercato è meno della metà di quanto non fosse appena sette anni fa». La ripresa, però, è ancora possibile: «L’aspetto più importante − ha premesso − è che esiste comunque ancora una domanda: il centro studi di Ance stima che il fabbisogno potenziale non soddisfatto di abitazioni in Italia sia ancora di 700 mila unità, specialmente a causa del profondo cambiamento avvenuto nei nuclei familiari: single, divorziati, eccetera». La domanda di edilizia, però, «è sempre più selettiva, in parte per la diminuzione delle possibilità economiche, specie per le fasce di età più giovani della popolazione, in parte per una maggiore attenzione alle informazioni disponibili e per una maggiore sensibilità verso gli aspetti di sostenibilità e di efficienza del prodotto immobiliare».
Bisogna, quindi, che le aziende sappiano cogliere questa nuova sensibilità e andare incontro a questi nuovi bisogni. E occorre che «il nostro territorio torni a essere attrattivo nel suo complesso. Dobbiamo smettere di pensare in termini localistici, ma adottare una strategia globale e territoriale, rinunciando ad avere tutto». Perché, secondo il presidente di Assedil, «un sistema territoriale deve selezionare le vocazioni da dare alle sue varie zone e dotarsi dei servizi e delle infrastrutture necessarie allo scopo. È finito i mondo nel quale tutti devono avere tutto, aeroporto, porto, università, ente lirico, fiera. Bisogna investire dove si può raggiungere l’eccellenza».
Secondo il presidente dei costruttori genovesi, «le nuove potenziali vocazioni della città sono rappresentate dal turismo e dai servizi, che potremmo permetterci grazie alla qualità della vita resa possibile dalla bellezza e dal clima di cui godiamo ma stentano a decollare in assenza di condizioni al contorno adeguate. Una politica di sviluppo sostenibile che porti a una vera crescita felice parte dai collegamenti, e il Terzo Valico è una speranza, e passa necessariamente attraverso un utilizzo intelligente e pianificato del suolo, che non è sinonimo di consumo. Dobbiamo poter riempire i vuoti urbani o crearne di nuovi in una trasformazione costante che faccia della città un ente vivo e pulsante. Dobbiamo poter ricucire le periferie costruite in anni in cui il soddisfacimento del fabbisogno abitativo era l’unico dogma da seguire. In sostanza, dobbiamo rendere attraenti le nostre città per favorire quel processo di densificazione urbana che porterebbe veramente a preservare il territorio al di fuori delle aree urbanizzate».
E poiché il nostro patrimonio immobiliare è, per oltre il 50%, datato, senza alcun valore architettonico, pesantemente energivoro e non adeguato alle nuove normative antisismiche, appare chiaro che «la sfida per il futuro sia quella di affrontare questa enorme quantità di costruito per trasformarla in coerenza con quella che immaginiamo essere la città del futuro, ripensare il patrimonio edilizio esistente rendendolo più efficiente quando possibile, demolendo e ricostruendo quello che non ha senso conservare fino ad arrivare alla ricucitura di intere periferie e alla vera e propria rigenerazione urbana». Risulta però necessaria una strategia condivisa che vada davvero in questa direzione.
«Costruire sul costruito − ha precisato Delle Piane − non deve essere solo un bello slogan ma una politica alla quale dimostrare di credere attraverso i fatti. Oggi non possiamo ancora dire che sia così. Spesso si preferisce intervenire su immobili di nessun valore attraverso un percorso di ristrutturazione per giovarsi di pratiche più semplici, oneri inferiori e minori potenziali contestazioni. È necessaria una politica veramente incentivante che privilegi gli interventi di sostituzione edilizia arrivando fino a non far pagare oneri a fronte di una classe energetica A, la cui efficienza, nel tempo, ripagherebbe ampiamente la perdita degli oneri. È necessario mettere in discussione i dogmi dell’urbanistica che risalgono ad anni lontani. Altezze, distanze, sagome, affacci, dimensioni minime, financo le destinazioni d’uso devono essere ridefiniti in un percorso che voglia davvero rigenerare le nostre città».
Ma anche le imprese devono cambiare. «Forse − ammette il presidente di Assedil − la sfida più grande da compiere è proprio la nostra. La dimensione media delle nostre aziende è tra il piccolo e il micro e la loro capitalizzazione viaggia al pari con le dimensioni rendendoci un soggetto rischioso da finanziare per il mondo del credito. Rispetto dei tempi e dei budget di costi, attento controllo di gestione, coordinamento tra le varie lavorazioni sono elementi che i clienti odierni danno per scontati in un mondo dove invece l’impresa di costruzioni e il cantiere vengono visti come occasioni di problemi e di contenzioso. Dobbiamo accettare di mettere in discussione il nostro modello in profondità. Dobbiamo essere disposti a crescere anche attraverso alleanze e fusioni. Dobbiamo investire in formazione dei nostri collaboratori, in un percorso di crescita che non sia solo dimensionale. Questo sforzo sarà però possibile solo attraverso una politica di riconoscimento e valorizzazione che permetta alle imprese meritevoli di veder riconosciuta la qualità del proprio lavoro. Come possiamo oggi, specie nel mercato delle opere pubbliche, convincere le aziende a percorrere un faticoso cammino di crescita anche strutturale quando le stesse si trovano a competere con chi decide di non farlo senza veder in alcun modo valorizzati i propri sforzi? Come possiamo predicare la qualità se per primo il nostro committente non la sa valutare e premiare? Meccanismi come il massimo ribasso sono un deterrente a qualsiasi svolta virtuosa da parte degli imprenditori».
