Mutui, Genova in controtendenza nazionale: rata inferiore all’affitto

Secondo Tecnocasa il canone di locazione di un bilocale è di 414 euro al mese, il valore della rata del mutuo è di 338 euro

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto la rata del mutuo e i canoni di locazione nelle grandi città per provare a indagare la situazione attuale del mercato immobiliare italiano.

In generale emerge che con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto: in alcuni casi però, come ad esempio Genova, i prezzi al mq sono contenuti e la rata è più conveniente dei canoni di locazione.

L’analisi del Gruppo Tecnocasa ha considerato i prezzi e ai tassi medi di oggi (aprile 2023), un mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile e dalla durata di 25 anni. Nel caso dell’acquisto occorre sempre mettere in conto un capitale che copra il 20% del valore dell’immobile.

Guardando nel dettaglio delle grandi città è Milano naturalmente quella che, avendo i prezzi più elevati (4263 euro al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65 mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1282 euro e un reddito disponibile di 4272 euro. Se si optasse per l’affitto occorrerà mettere in conto un canone di locazione di 1038 euro al mese, per cui il mutuo comporterebbe 244 euro in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto perché la rata ora è di 1524 euro con un reddito disponibile di 5079 euro, l’affitto medio si aggira intorno a 1413 euro al mese valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto.

Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi di Italia, 1123 euro al mq, richiede una rata di 338 euro al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1125 euro. Il canone di locazione di un bilocale è di 414 euro al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022.

Roma, il cui prezzo medio è poco sotto i 3000 euro al mq, richiede una rata mensile di 893 euro al mese per un bilocale e di 1061 euro al mese per un trilocale. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 772 euro e 963 euro. Il canone medio di locazione è più basso, dunque, della rata del mutuo.

Tra le realtà più costose anche Firenze dove, per assicurarsi un bilocale occorre un reddito mensile di 2900 euro al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 871 euro. Quest’ultima sale a 1035 euro per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3452 euro al mese. I canoni di locazione sono di 670 euro al mese per un bilocale e di 788 euro al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo.

La città che, nel 2022, ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna (+8,1%). Nel capoluogo emiliano per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 779 euro al mese oppure un canone di locazione di 703 euro. Per un trilocale la rata è di 926 euro, il canone di locazione di 839 euro al mese.

Tra le grandi metropoli del Sud Italia Palermo è quella più economica che, nonostante l’aumento dei tassi, chiede ai potenziali acquirenti di considerare un’uscita mensile di 342 euro al mese per un bilocale contro un canone di locazione mensile di 416 euro e una rata di 407 euro al mese per un trilocale contro un canone di locazione di 510 euro. Anche a Palermo i prezzi contenuti invitano all’acquisto e non all’affitto.

Sempre restando al sud, il capoluogo di regione campano chiede agli acquirenti un impegno mensile più importante: poco più di 707 euro per acquistare un bilocale contro un canone di locazione di 602 euro al mese e 841 euro per avere un immobile da 85 mq che preso in affitto costerebbe 763 euro al mese. Per acquistarli occorre avere rispettivamente un reddito di 2358 euro e di 2803 euro al mese.

Tra Napoli e Palermo si posiziona Bari che, nel 2022, ha visto aumentare i prezzi in modo importante (+6,9%) e questo ha fatto in modo che anche la rata salisse: 508 euro al mese per un bilocale e quasi 100 euro in più per un trilocale, 603 euro al mese. I canoni di locazione mensili sono di 515 euro per un bilocale e 631 euro al mese per un trilocale. Sono valori molto vicini che farebbero propendere per l’acquisto.

Per concludere il nostro giro tra le grandi città mancano Torino e Verona che restituiscono risultati simili: nel capoluogo sabaudo la rata richiesta per un bilocale è di 484 euro al mese contro un affitto di 432 euro, per un trilocale è di 576 euro al mese contro un affitto di 546 euro mentre a Verona la rata è rispettivamente di 492 euro e 585 euro al mese contro un affitto di 586 euro e 693 euro al mese facendo propendere decisamente per l’acquisto.

Al di là dei casi specifici l’acquisto risulta ancora in alcuni casi la scelta più opportuna, soprattutto in quelle città e in quelle zone dove i prezzi sono più bassi e il gap con i canoni di locazione è contenuto. Chi decide di comprare deve ovviamente contare su un capitale a disposizione per finanziare parte dell’acquisto e avere solide basi lavorative. Resta assodato che l’acquisto dell’immobile consente, nel lungo periodo, una rivalutazione del capitale nonché una salvaguardia dello stesso in casi di periodi di forte incertezza e di elevata inflazione, come quello che abbiamo sperimentato nei mesi scorsi e stiamo ancora sperimentando adesso.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha considerato il prezzo medio di un appartamento di tipologia medio-usato nelle grandi città, ha simulato l’acquisto di un bilocale e di un trilocale. Ha poi ipotizzato un mutuo a 25 anni, al tasso di 3,96%, con copertura all’80% del valore dell’immobile.

Si è proceduto poi a confrontare la rata del mutuo con il canone di locazione medio della città e si è indicato il reddito necessario per accedere al credito (valore indicativo).

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