Secondo un’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gabetti sui dati immobiliari di circa 1.500 unità residenziali liguri raccolti dal 2017 al 2022 da Abaco Team – società del Gruppo Gabetti che si occupa di servizi tecnici per l’immobiliare – il 66,4% delle abitazioni risulta essere ancora in classe energetica G, il che indica caratteristiche strutturali tali da non garantire l’efficienza termica e, di conseguenza, costi energetici elevati.

Seguono le classi F (11,5%), E (6,6%) e D (3,2%), anch’esse con un’efficienza energetica ben lontana dalle classi più performanti (dalla C alla A). Queste ultime contano all’incirca solo il 4% del totale del campione preso in esame.

Circa il 51% delle residenze esaminate è stato realizzato tra il 1960 e il 1970, oppure prima del 1945 (16,7%).  Questo dato rilascia una fotografia che, seppur parziale, indica che il patrimonio edilizio ligure non risponde più alle esigenze richieste dal mercato.

A livello strutturale, la tipologia prevalente degli immobili è in cemento armato (68%), seguita da quelli in muratura (21%), impiegata soprattutto negli edifici storici. L’utilizzo del legno come materiale di costruzione è ancora molto poco diffuso.

Guardando alla tipologia di impianto di riscaldamento, il combustibile di gran lunga prevalente nell’impiego degli impianti termici centralizzati è il gas metano, usato in circa il 95% delle unità, mentre è ancora lento l’utilizzo di impianti elettrici o del teleriscaldamento.

Questo dato, se correlato all’età anagrafica del patrimonio, indica comunque che vi è stato un processo di sostituzione di impianti a gasolio con caldaie a gas metano. Ciononostante, questa miglioria non risulta sufficiente a traghettare gli immobili di classe G nelle classi più performanti, a dimostrazione che la riqualificazione degli edifici abitativi energivori risalenti agli anni ‘60 e ‘70 va affrontata con un’azione globale di riqualificazione. Il progetto deve agire contemporaneamente, non solo sulla sostituzione degli infissi e dell’impianto di riscaldamento (che, più che sul gas metano, deve contare sull’impiego di sistemi alimentati con energia rinnovabile), ma anche sull’isolamento delle pareti, della copertura e dei solai.

La tipologia di riscaldamento più diffusa (64%) è quella autonoma, mentre il 35% è di tipo centralizzato. Questo significa che il modo in cui i liguri riscaldano le loro abitazioni è in prevalenza “individuale”. Sebbene sia ancora poco diffusa l’adozione di fonti energetiche rinnovabili, alla luce delle tematiche sollevate dalle comunità energetiche circa i vantaggi derivanti dalla produzione collettiva e dall’autoconsumo di energia, la Liguria mostra ampi margini di efficientamento verso un maggiore impiego di impianti di riscaldamento condivisi.

Inoltre, va segnalato che quasi il 75% delle unità abitative prese in esame non dispone di un impianto di condizionamento, incidendo potenzialmente in maniera negativa sul comfort abitativo delle famiglie.

«Per chi ha intenzione di riqualificare il proprio immobile un punto di svolta dovrà essere necessariamente il ripensamento della certificazione energetica − commenta Nicola Arcaini, director Loan Services di Abaco Team −. Accanto all’Ape si ritiene indispensabile agire con una diagnosi energetica attraverso la quale accertare le performance degli immobili. Una corretta diagnosi consente di definire lo stato dell’arte, gli obiettivi dell’efficientamento e l’impatto reale delle autoproduzioni. Inoltre, elemento centrale per misurare il raggiungimento degli obiettivi comunitari, saranno il monitoraggio delle performance post efficientamento, le azioni correttive sugli interventi e l’impiego di dispositivi digitali di monitoraggio e miglioramento continuo delle prestazioni».

«Emerge quindi quanto la riqualificazione energetica del comparto residenziale della Liguria sia indispensabile: i dati esaminati – sottolinea Arcaini − restituiscono la fotografia di un patrimonio abitativo le cui condizioni estetico-energetiche necessitano di essere sostenute da politiche di agevolazione fiscale rivolte alle famiglie per l’efficientamento energetico. L’inflazione galoppante, che ha determinato l’aumento vertiginoso dei costi energetici, ha messo ormai le famiglie nella necessità di ridurre il più possibile i costi della bolletta energetica e del gas e gli impatti maggiori sono a carico delle famiglie che vivono in patrimoni obsoleti».

Questa consapevolezza si evince anche dai dati pubblicati dall’Enea relativi all’utilizzo del superbonus 110% in Liguria. Dal 31 agosto 2021, prima rilevazione disponibile dei dati Enea, al 30 giugno 2022, i cantieri del superbonus sono cresciuti del 547%, passando da 356 a 2.305 cantieri.

I lavori ammessi a detrazioni sono stati di 397 milioni di euro, per un totale di 2.305 cantieri. Al 30 giugno di quest’anno, la percentuale di lavori realizzati è stata del 65%. Per dare un’idea della crescita del numero di cantieri nel corso di questi ultimi due anni e mezzo circa, si assiste a una media di circa 92 cantieri al mese per detrazioni fiscali al 110%.

«Di fronte a una crisi energetica che non esita ad arrestarsi, la presenza degli incentivi fiscali, quali ecobonus e superbonus, assume ancora più importanza − spiega Diego Vitello, analyst dell’Ufficio Studi Gabetti −. Il combinato disposto, infatti, tra aumento dei costi energetici e incentivi fiscali per l’efficientamento energetico, ha reso ancora più consapevoli le famiglie liguri, e in generale le famiglie italiane, che riqualificare il proprio immobile non sia più procrastinabile. Discussioni sulla realizzazione del cappotto termico, del nuovo impianto di climatizzazione sostituzione degli infissi, pannelli fotovoltaici, sono ormai presenti in tutte le assemblee di condominio e in tutte le case degli italiani».

Secondo la distribuzione degli investimenti comunicati da Enea, tra le diverse tipologie di edifici ammessi alla detrazione, i condomini sono quelli che, più di altri, ne hanno beneficiato. Infatti, per i 526 cantieri in condominio, l’investimento generato ammonta a circa 217 milioni di euro (55% del totale). Seguono gli edifici unifamiliari che, a fronte dei 1.121 cantieri, hanno generato un investimento di 120 milioni di euro (30% sul totale) e le unità immobiliari funzionalmente indipendenti che, dei 658 cantieri avviati, hanno generato circa 60 milioni di investimento (15% sul totale).

«Nei prossimi anni – sostiene Vitello – la Liguria è chiamata a mettere a terra un modello di transizione ecologico/energetico del proprio patrimonio pubblico e privato capace di proiettare la Regione nel raggiungimento degli standard ecologico-energetici a cui l’Europa ci esorta. Insieme alla riqualificazione del patrimonio edilizio privato, anche la dotazione infrastrutturale della Regione necessita di essere rigenerata, proprio perché pensata per supportare un modello economico manifatturiero ormai superato. La straordinaria quantità di risorse, pari a 1,7 miliardi che il Pnrr destina alla transizione energetica del patrimonio pubblico della Regione (previsti fondi per la rigenerazione dei borghi, la mobilità sostenibile, le infrastrutture portuali e i nodi ferroviari, l’edilizia pubblica e il disseto idrogeologico), pone la Regione di fronte a una sfida ambiziosa. Questo processo avrà impatti certamente positivi anche sul valore degli immobili e della loro finanziabilità».

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